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CVM recua e mantém regra de rendimento de fundos imobiliários

Para fundos que investem em ativos de papel, o rendimento dessas aplicações também entra na conta como ‘lucro caixa’

Por FolhaPress 18/05/2022 3h36

Lucas Bombana
São Paulo, SP

A CVM (Comissão de Valores Mobiliários) reconsiderou decisão tomada em janeiro deste ano sobre a distribuição de rendimentos aos cotistas de fundos imobiliários, o que trouxe alívio para investidores desse tipo de aplicação.

Segundo relatório de analistas da XP, a medida referia-se ao fundo Maxi Renda, “mas de forma indireta acabaria por afetar e preocupar o mercado como um todo”, pois a mudança poderia gerar impacto em diversos outros fundos.

No início do ano, a CVM determinou a suspensão da distribuição de rendimentos do fundo imobiliário Maxi Renda, gerido pela XP Asset com cerca de R$ 2,3 bilhões de patrimônio e 515 mil cotistas.

De acordo com a autarquia, tal decisão havia sido tomada pelo fato de o fundo fazer a distribuição dos rendimentos com base no resultado do regime de caixa, que é basicamente composto pelo lucro com a receita de aluguéis de imóveis, no caso dos chamados fundos de tijolo.

Para fundos que investem em ativos de papel (títulos lastreados em créditos imobiliários, por exemplo), o rendimento dessas aplicações também entra na conta como ‘lucro caixa’.

Em um primeiro momento, a CVM considerou a prática incorreta, pelo entendimento de que o rendimento deveria ser limitado ao resultado do regime de competência, também chamado de lucro contábil. Esse resultado considera a depreciação dos ativos do fundo.

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No caso dos imóveis, o valor da reavaliação anual das propriedades.

Pelo entendimento anterior da CVM, a distribuição de valores aos cotistas que excedessem o lucro contábil não deveria ser classificada como rendimento.

Tal posicionamento transformaria o valor excedente ao lucro contábil pago ao cotista em amortização. Ao vender os ativos, pelas regras da Receita, o valor extra seria considerado ganho de capital, que sofre tributação do IR (Imposto de Renda) de 20%.

A mudança afetaria, portanto, a competitividade dos FIIs, cujo rendimento é isento do IR.

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Segundo ata de reunião ocorrida na véspera, os membros do colegiado da CVM optaram por reconsiderar a decisão, passando a permitir novamente a prática de distribuição dos rendimentos com base no regime de caixa.

Pela decisão mais recente, o administrador do FII, o BTG Pactual, foi orientado a promover aprimoramentos que assegurem aos investidores clareza sobre a origem dos rendimentos distribuídos.

“Em conclusão, a decisão final da CVM traz benefícios ao segmento de FIIs. Todo o imbróglio, ao que parece, teve uma preocupação inicial informacional, e ao final, a decisão traz caminhos para a melhoria dessas informações, e desfaz qualquer alteração jurídica e principalmente fiscal que porventura poderia ocorrer caso a primeira decisão do colegiado fosse mantida”, apontam os analistas da XP.

Eles dizem ainda que esperam por uma reação inicialmente positiva do mercado, já que a incerteza que pairava perante a decisão do regime de distribuição de dividendos foi superada.

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Por volta das 14h05, as cotas do Maxi Renda registravam valorização de 2,1%, enquanto o índice de fundos imobiliários da Bolsa avançava 0,17%.

“No entanto, não enxergamos grandes triggers [gatilhos] que precifiquem grandes mudanças, dado o momento atual da indústria como um todo e o cenário macroeconômico do país.”

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