Por Marco França
O mercado de construção civil, setor que emprega mais de três MILHÕES de pessoas movimenta mais de R$ 380 bilhões em obras e Serviços. Participar dos prazeres e dissabores de um setor vital para o crescimento e para a empregabilidade no Brasil não é para os fracos de coração. O tema em questão está mais especificamente relacionado a turma ligada a administração e a incorporação imobiliária. Os desafios da construção civil são diferentes dependendo do tamanho e do crescimento.
Contudo, os vícios embutidos no sucesso atual podem convidar os gestores a postergar ações necessárias e a por em risco o crescimento futuro que exige mais complexidade da empresa.
Conceitualmente podemos , de forma simplificada, dizer que o mercado PME da construção civil pode ser dividido em três grandes grupos, baseados no agrupamento de desafios: empresas com faturamento abaixo de 50M , abaixo de 100M, abaixo de 300M. Os riscos intrínsecos, as maturidades de gestão e necessidades de capital variam muito para cada estágio.
No grupo de empresas com faturamento próximo de 100M, temos como elementos comuns: pujança do empreendedor raiz das empresas familiares, time gerencial de baixa senioridade e poucos canteiros de obras.
A história começa a ficar mais interessante a partir dos 50 milhões de faturamento quando os problemas aparecem apesar do relativo sucesso. Nesta fase, o empreendedor acredita que a maneira como ele tocava a sua empresa será ainda suficiente para ele dobrar o seu faturamento com o mesmo sucesso e risco.
Temas pouco discutidos nos anos anteriores tais como: análise de Valor Presente Líquido e taxas internas de retorno para validação de land bank, planejamento físico financeiro de obra, integração com ferramentas de orçamento ERP, gestão de carteiras, além dos programas de qualidade de obra se mostram vitais para a saúde e longevidade da construtora. Neste estágio, ela também começa a sentir a dor de ficar concentrada no capital em operações bancárias com Caixa Econômica Federal e bancos de varejo e passar a ser essencial a comunicação com as assets da Faria Lima para operações estruturadas de CRI e debêntures.
A governança corporativa adequada com controles, transparência e auditorias passa a ser essencial para este tipo de comunicação com distribuição de ofertas no varejo ou investidores qualificados através das fintechs ou assets e fundos imobiliários que vão dar o tão desejado crédito. Além disso, sabemos que o spread bancário é associado à percepção de risco do investidor. Qualidade de carteira de recebíveis, bons land banks, colaterais e históricos de vendas vão determinar a boa travessia para operações estruturadas junto ao mercado financeiro. Ainda no aspecto de Governança, é interessante poder demonstrar a independência entre SPEs, holding e retirada de sócios. Muitas vezes a relação dos três é bastante complicada e pode deixar o sonho do CRI na Faria Lima bem distante.
Por fim, temos sempre o desafio legítimo do empresário poder em alguma hora tocar nos lucros acumulados da empresa, esse lucro é devolvido à empresa dentro do seu ciclo operacional espalhado em: imóveis não vendidos, carteira de clientes e novos terrenos. Ele não terá outra saída que não seja ter uma empresa com alta transparência e controles e arrumar novos sócios nas suas SPEs de forma que comece a empatar menos capital. Nada disto será possível sem uma governança corporativa adequada. Mãos a obra àqueles que o sucesso está apenas começando e que ainda não viram os buracos à frente!
Marco França é engenheiro pela Puc, possui MBA pela Coppead e é sócio-fundador da Auddas
