Matheus Basílio
Certamente você já assistiu Chaves. O seriado marcou gerações, e existem dois personagens que geram empatia com os espectadores: o Sr. Barriga, empreendedor, dono de imóveis e negócios e o Seu Madruga, um homem que não consegue adimplir com suas obrigações financeiras.
Durante todo o seriado, o Sr. Barriga insiste em cobrar os “14 meses de aluguel” que o Seu Madruga deve para ele. Certo dia, cansado dessa situação, ele determina a desocupação da casa.
Quando o Sr. Barriga observa o desespero do Seu Madruga e o choro de sua filha Chiquinha, ele se move de compaixão e permite a permanência deles em seu imóvel mesmo sem o devido pagamento.
Na vida real, nem sempre isso é possível acontecer, pois o empreendedor que possui propriedades para alugar, sendo kitnets, casas, apartamentos, salas comerciais ou mesmo galpões, consequentemente também possui diversas despesas para quitar, desde impostos a reparos nos imóveis.
Mas o que fazer diante dessa situação?
1) RESOLVER DE FORMA AMIGÁVEL: A primeira hipótese é buscar resolver o conflito extrajudicialmente, seja por meio de uma negociação ou notificação do débito, para evitar o desgaste de um processo judicial. Tentar um acordo, assim como o Sr. Barriga sempre tentava fazer, é essencial.
2) INGRESSAR COM UMA AÇÃO DE DESPEJO: O Sr. Barriga poderia procurar um advogado para ingressar com uma ação judicial de despejo para que o Seu Madruga e sua filha deixassem o imóvel, contudo, seria oportunizada a possibilidade de o Seu Madruga adimplir com suas obrigações e evitar o despejo.
As relações de inquilinato em áreas urbanas são regidas pela Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1981 (Lei do Inquilinato), que em seu artigo 9º, inciso III, dispõe que as locações podem ser desfeitas em decorrência da falta de pagamento de aluguéis e demais encargos.
Na mesma lei está disposto o procedimento a ser adotado nas Ações de Despejo, e prevê em artigo 62, inciso II, que nessas ações em que o fundamento for a falta do pagamento de aluguel, a rescisão contratual poderá ser evitada, se no prazo de 15 (quinze) dias, for realizado o pagamento do débito atualizado mediante depósito judicial.
E se o inquilino não pagar os aluguéis atrasados, o que fazer?!
A resposta está no inciso I, do artigo 62, da referida lei, onde está expresso que em ações de despejo poderá haver:
a cumulação do pedido de desocupação do imóvel com o de cobrança de aluguéis atrasados, onde não sendo pagos voluntariamente pelo inquilino a dívida poderá ser executada em Juízo;
Nessa execução serão buscados valores e bens através de pesquisa nos meios disponíveis ao Judiciário.
No caso do seriado apresentado, não havia um contrato formal, apenas um acordo verbal de locação. Apesar de contratos verbais serem aceitos legalmente, é preferível a formalização, pois em situações de inadimplência as provas de que a obrigação não está sendo cumprida serão mais robustas, principalmente quando o fim da locação é comercial.
Empreendedores que investem em imóveis para alugar precisam tomar as devidas precauções para que, existindo problemas com os locatários, possam buscar os seus direitos.
É importante que a elaboração de um contrato de locação seja realizada de forma “amarrada”, ou seja, consiga abarcar se não todas, pelo menos a maioria das situações que podem ocorrer durante o período de locação, entre elas, o inadimplemento do locatário.
CLÁUSULA IMPORTANTE NO CONTRATO DE LOCAÇÃO
Uma cláusula muito importante é a do fiador, sendo este aquele que poderá ser responsabilizado solidariamente em caso de inadimplemento do locador principal.
Mas por que a figura do fiador é importante no contrato de locação comercial?!
A resposta para esse questionamento surge através do Tema Repetitivo 1091, julgado pelo Superior Tribunal de Justiça (STJ), em que se discutia a “penhorabilidade (ou não) do bem de família de propriedade do fiador dado em garantia em contrato de locação comercial.”
Em regra, os bens de família são impenhoráveis, contudo, o assunto de inadimplemento de locatários é tão importante que se abriu uma exceção para essa regra, podendo eles serem atingidos para que a obrigação possa ser satisfeita.
Na prática, tal fato se revela importante porque mesmo que o locatário alegue não ter condições de arcar com as despesas – o que o Seu Madruga sempre dizia – o fiador poderá ser cobrado judicialmente pelos débitos.
Portanto, para que situações como essa possam ser resolvidas sem maiores prejuízos é necessária atuação de profissionais qualificados tanto na própria elaboração dos contratos, ou na tentativa de acordos extrajudiciais, quanto nas demandas judiciais.
Não utilize “contratos de gaveta”! Isso é “brincar” com os seus bens. Os contratos regem as relações humanas e precisam ser muito bem elaborados. Quanto mais a prevenção for eficaz, melhores resultados poderão ser obtidos no âmbito judicial, caso seja necessário bater às portas da justiça para clamar pelos seus direitos.
Para que situações desagradáveis sejam evitadas, é necessário planejamento e acompanhamento de um profissional. Então, você empreendedor no ramo de imóveis, que possui bens em locação, sejam residenciais ou comerciais, saiba dos seus direitos em relação ao locatário e jamais tome decisões precipitadas sem a devida orientação.
Matheus Basílio é graduando em Direito pela Faculdade Unida de Campinas – FacUnicamps e Assistente Jurídico no Brasil e Silveira Advogados
