O sonho da compra da casa própria ainda continua no topo de desejos dos brasileiros. Uma forma de realizar esse sonho é indo com a busca por imóveis na planta, que costumam trazer algumas vantagens como preços mais baratos do que um imóvel já pronto. Mas um fator pouco observado por compradores é a garantia de receber o imóvel prometido, e já com algumas parcelas pagas, se a construtora falir. O sonho pode virar um pesadelo nessas situações.
Isso ocorre porque, atualmente, quando uma construtora fali e não entrega o imóvel conforme contratado, o ônus das dívidas da empresa de imóveis pode parar com o consumidor.
Para mudar esse cenário, a Comissão de Defesa do Consumidor da Câmara dos Deputados aprovou o Projeto de Lei 1139/19, que revoga o prazo de um ano para que compradores de imóveis na planta quitem dívidas de construtora falida. Especialistas do direito imobiliário avaliam a revogação do prazo que está previsto no artigo 9º da Lei 10.931/04, que trata do regime de afetação.
O patrimônio de afetação é a separação dos patrimônios do administrador para uma atividade de incorporação imobiliária, com o objetivo de assegurar a continuidade e entrega final das unidades autônomas dos adquirentes.
A lei foi instituída em 2004, em decorrência dos problemas ocorridos com a falência da Encol – uma das maiores empresas brasileiras de construção civil e que de forma sucessiva lançava inúmeros empreendimentos.
O objetivo do artigo 9º da Lei 10.931/04 é de que o terreno e tudo que for construído sobre o espaço fiquem separados do patrimônio integral do incorporador, o que possibilita livrar o bem de uma ação falimentar. Logo, o empreendimento pertence aos adquirentes e, no caso de falência do incorporador, os compradores podem dar continuidade ao empreendimento.
A advogada de direito imobiliário sócia do Osório Batista Advogados, Ana Carolina Osório, explica a necessidade da lei para segurança jurídica dos compradores e credores.
“O patrimônio de afetação traz uma segurança jurídica muito grande para os adquirentes, porque traz essa possibilidade de dar continuidade à construção do empreendimento. Depois que se faz a decretação de falência, os compradores devem convocar uma assembleia para deliberar sobre a continuidade da obra ou liquidação do ativo”, diz a advogada.
Porém, a lei prevê que a continuidade da obra apenas aconteça caso sejam pagos os débitos tributários, previdenciários e trabalhistas constituídos até a data da decretação da falência ou insolvência do incorporador, recaindo o ônus do pagamento destes débitos aos adquirentes no prazo de um ano ou até a data da concessão do habite-se.
Para a especialista em direito imobiliário Jéssica Wiedtheuper, advogada associada do escritório Mota Kalume Advogados, o Projeto de Lei 1139/19 está correto, pois a determinação de um ano para quitar as dívidas afasta o adquirente do próprio regime de afetação.
“Pode se afirmar que o projeto de lei 1139/19 é acertado, na medida em que o artigo 9º que o Poder Legislativo pretende revogar é dissonante da própria Lei 10.391/04 que o instituiu, pois opõe-se substancialmente à finalidade do regime de afetação, visto que ele não só rompe com a incomunicabilidade dos bens destinados ao empreendimento, como também transfere o ônus de eventual falência do incorporador aos adquirentes”, ressalta Jéssica.
A especialista Ana Carolina Osório complementa que a lei visa prestigiar os interesses arrecadatórios dos estados, municípios e da União, e que a perda da eficácia, advinda do prazo, causa um prejuízo muito grande, não apenas para os adquirentes das unidades autônomas como também para os trabalhadores.
“Os adquirentes vão dar continuidade a obra e realizar o pagamento de todos os credores daquele empreendimento com os valores disponíveis em caixa. Não me parece fazer muito sentido essa perda de eficácia se o pagamento não for feito em até 12 meses. A retirada desse prazo vai efetivamente privilegiar os adquirentes e todos os credores daquela incorporação imobiliária”, destaca Osório.
O projeto em tramitação será avaliado pelas comissões de Desenvolvimento Urbano; e de Constituição e Justiça e de Cidadania.