Redução da taxa de juros, a legalização e aumento da oferta de parcelamentos urbanos legais e segurança jurídica. Esses são os três eixos que o mercado imobiliário de Brasília considera como essenciais para alavancar ainda mais o segmento e, por tabela, a economia da cidade. Recém-empossado na presidência da Associação de Empresas do Mercado Imobiliário do Distrito Federal (ADEMI-DF), Roberto Botelho está otimista com as perspectivas para o setor. Ele cita especialmente o projeto de Lei de Parcelamento do Solo encaminhado pelo GDF à Câmara Legislativa do DF em junho, cujo objetivo principal é aumentar a oferta de moradia para a população de baixa renda. Mas nesta conversa com o Jornal de Brasília, Botelho deixa claro: “O grande desafio da ADEMI DF e de toda a sociedade é o enfrentamento das ocupações irregulares, e o nosso, em particular, a garantia de que teremos segurança jurídica para tocar os negócios”.
Roberto Botelho ressalta que a taxa de juros é um vetor importantíssimo para o setor imobiliário, uma vez que cerca de 90% das compras de imóveis são feitas via financiamento. Ele lembra que o país já teve taxa de 6%, um índice de primeiro mundo. Agora, a expectativa é que no final do ano os juros estejam próximos a 11%, e no final de 2024, em 8,5% a 9%. “Se tiver em torno disso, o mercado imobiliário vai ter uma expansão forte. Se a queda for menor que isso, mesmo assim vai ter uma ascendência, mas ela será menor”, acrescenta.
Caso essa projeção se confirme, o empresário afirma que todo o segmento econômico do Distrito Federal sairá ganhando, e não apenas as empresas de construção e venda de imóveis. Isso porque, destaca Botelho, o mercado imobiliário é um grande indutor da economia. “Para construir um prédio, é preciso comprar cimento, ferro, vidro e alumínio etc. Depois que você entrega, tem que colocar geladeira, fogão, cama, armário, louça, metal. Com isso, você gira a economia como um todo quando entrega um imóvel”, frisa.
Além da perspectiva de redução dos juros, outro aspecto que já está influenciando na melhoria dos negócios no setor imobiliário diz respeito aos regulamentos implantados pelo GDF que ajudaram a reduzir a burocracia na aprovação de projetos imobiliários. “O governador Ibaneis nos ajudou muito nisso. Antes era uma burocracia muito maior, uma falta de linearidade na aprovação de projetos. Não havia uma padronização, o que gerava uma série de problemas para o setor, diz o presidente da ADEMI DF.
Parcelamento do solo
Os empresários de Brasília aguardam com grande otimismo a aprovação, pela Câmara Legislativa, da nova Lei de Parcelamento do Solo encaminhada pelo GDF. A lei permitirá expandir a oferta de habitação para as classes de baixa renda. Roberto Botelho explica que hoje não se consegue, por exemplo, demarcar um lote de 250 metros quadrados para atender essa faixa de renda. Porém, com a nova lei de parcelamentos, isso vai ser possível, ampliando as oportunidades para o mercado. Vale destacar que o maior déficit habitacional no DF é justamente na faixa de renda dos menos favorecidos. Botelho lembra que a última grande oferta neste setor foi na gestão do ex-governador Joaquim Roriz, com criação de Samambaia, Santa Maria, Recanto das Emas e Riacho Fundo 2. “Depois disso, não teve mais expansão urbana para atender essas pessoas.” Mas agora o mercado está muito aquecido, garante o empresário, ao citar como exemplo o projeto do GDF de lançar programa habitacional para 80 mil famílias de baixa renda.
O presidente da ADEMI DF argumenta também que a importância da Lei de Parcelamento do Solo não se limita à oferta de moradias a quem mais precisa. Outro grande reflexo com a nova legislação será o desestímulo ao histórico de ocupações ilegais de terra no Distrito Federal. “Nós da ADEMI DF temos um entendimento de que esse freio na oferta de moradias populares contribuiu em muito para essas invasões e tentativas de invasões que há muito tempo vêm ocorrendo no DF”, justifica Botelho, que completa: “Brasília em dez anos vai chegar a 4 milhões de habitantes. Hoje a gente pode escolher como vai ser a ocupação dos próximos habitantes do DF, legal ou ilegal. A gente vai escolher hoje o problema de amanhã. E esse é um desafio não só para o governo, mas para a sociedade em geral”.
Mas o otimismo do mercado imobiliário de Brasília não está restrito apenas ao segmento popular. Roberto Botelho destaca a expectativa do setor em relação ao Jóquei Clube, que deve se tornar o bairro mais verde do DF. Destinado à classe média, o bairro vai ocupar 272 hectares na região em frente à Vicente Pires, entre a Estrada Parque Taguatinga e Guará (EPTG) e a Estrutural. Para essa área, são esperados 55 mil habitantes, distribuídos em aproximadamente 16 mil unidades habitacionais.
O projeto urbanístico do bairro Jóquei Clube foi doado pela ADEMI DF ao GDF e elaborado por uma empresa de consultoria em empreendimentos sustentáveis, ao custo de R$ 1,6 milhão. “Nós identificamos que Águas Claras estava praticamente com os últimos terrenos, e o pessoal que procurava essa localização ficaria sem oferta”. E Roberto volta ao tema primordial. “Quando não se tem oferta, se cria o incentivo ao terreno irregular e ilegal. Um dos intuitos da ADEMI DF de financiar esse projeto foi esse, disponibilizar terrenos legais e contribuir para frear a ocupação ilegal”.
Segundo a entidade, cabe ao GDF aprovar o projeto, realizar a licitação pública para a venda dos lotes e prover a infraestrutura e licenciamento ambiental na região. O projeto urbanístico Doado pela ADEMI DF atende toda a legislação ambiental. Dentre as inovações propostas, uma das principais é a integração do transporte coletivo, garantindo ao morador acesso organizado. Ainda de acordo com Botelho, o projeto já passou pelo Conselho do Meio Ambiente do Distrito Federal (Conam) e a expectativa é que possa ser apreciado pelo Conselho de Planejamento Territorial e Urbano do Distrito Federal (Conplan) ainda em 2023.
Além do bairro Jóquei Clube, outra opção de lançamentos imobiliários para a classe média seria o Pátio Ferroviário, área da União localizada na região da antiga Rodoferroviária. Mas a ocupação do local encontra-se ainda em estudos iniciais entre o GDF e o Exército Brasileiro, dono da área.
Segurança jurídica
Todo esse otimismo do mercado imobiliário, porém, pode cair por terra se não houver segurança jurídica para um setor que tem seus investimentos e empreendimentos focados a longo prazo. Botelho ressalta que quando uma empresa compra um terreno, leva de 1 ano a um 1 ano e meio para desenvolver e aprovar um projeto. “Não é só aprovar, mas pensar qual tipo de projeto vai ser feito, se é apartamento de um quarto, dois quartos, e qual tamanho desses quartos. Vários aspectos precisam ser estudados e decididos antes da empresa apresentar e aprovar o projeto”, descreve.
E depois entra a participação do governo, que leva cerca de mais um ano e meio para liberar o projeto, sem contar o tempo médio de 36 meses para a construção e entrega do imóvel ao cliente. “Essa é a trilha dos projetos feitos dentro da lei, a observância de todas as exigências faz que leve mais tempo pra iniciar um empreendimento”, destaca o empresário. Apesar dos avanços do GDF na desburocratização de seus serviços, Roberto Botelho diz que a segurança jurídica ainda é essencial para o setor. “Às vezes é necessário o aperfeiçoamento da legislação para aprimorar algumas coisas. Nosso trabalho envolve um investimento muito longo, não pode ter percalços no meio disso”, finaliza o presidente da ADEMI DF.
