Italo Nogueira
Rio de Janeiro, RJ
O prefeito do Rio de Janeiro, Eduardo Paes (PSD), iniciou negociação com a Caixa Econômica Federal para abrir mão de cerca de R$ 4 bilhões previstos a serem investidos por um fundo gerido pelo banco na revitalização da zona portuária da cidade.
O objetivo é solucionar o impasse que se arrasta há mais de cinco anos no projeto. A negociação aberta na atual gestão Jair Bolsonaro será mantida, na avaliação do prefeito, com a equipe do futuro presidente Luiz Inácio Lula da Silva (PT).
O arranjo visa acelerar o lançamento de unidades imobiliárias na região, premissa do projeto de reabitar a área atualmente abandonada. Novos empreendimentos residenciais começaram a ser planejados para o porto nos últimos meses, mas o objetivo é ampliar o interesse do mercado, reduzindo o custo para os investimentos.
O eventual acerto entre prefeitura e Caixa, contudo, pode encerrar a maior PPP (parceria público-privada) firmada no país. Um acordo com a concessionária Porto Novo, responsável pelas obras e serviços na região, precisará ser firmado para rescindir o contrato ainda em vigor, mas suspenso em razão do impasse.
A revitalização da zona portuária foi iniciada em 2011 quando o Fundo da Investimento Imobiliário Porto Maravilha (FIIPM), gerido pela Caixa, comprou 400 mil metros quadrados de terrenos na zona portuária e 6,4 milhões de Cepacs, títulos imobiliários que autorizam a construção de prédios altos na região.
Ele pagou à vista R$ 3,5 bilhões, com dinheiro do FGTS, e se comprometeu a repassar outros R$ 6,5 bilhões -em valores atualizados- por 15 anos.
Era com a revenda desses terrenos e papéis que o banco manteria o cronograma de repasse acertado com o município até 2026. Esse valor seria repassado pela prefeitura para a Porto Novo realizar as obras e a manutenção da área.
Contudo, a crise econômica afetou o setor imobiliário e menos de 20% dos Cepacs foram vendidos.
Em 2015, o FGTS teve de aportar mais R$ 1,5 bilhão para manter o cronograma das obras e serviços. O objetivo era não afetar as inaugurações às vésperas da Olimpíada de 2016.
O fôlego extra só foi o suficiente até 2017, quando o FIIPM declarou insolvência, interrompeu os repasses e formou o impasse sobre o financiamento do projeto. Atualmente, a concessionária não atua mais na prestação dos serviços públicos da área, assumidos pelo município até a solução do caso.
A Prefeitura do Rio de Janeiro afirma que a maior parte dos repasses ainda pendentes se referem a esses serviços públicos tocados pela concessionária Porto Novo. A avaliação é que o poder público pode assumir de vez esse trabalho, desonerando o fundo da Caixa de realizar novos repasses.
A única obra prevista ainda pendente tem como objetivo realizar melhorias na avenida Francisco Bicalho, área com maior potencial construtivo no projeto. Uma solução avaliada pelo prefeito é trocar essas intervenções, que tinha como objetivo atrair mais empreendimentos, por uma ampliação da área de uso dos Cepacs, incluindo o bairro de São Cristóvão.
A contrapartida exigida por Paes é a redução dos preços do Cepacs para revenda pela Caixa. A intenção é tornar a área mais atrativa para empreendimentos.
A expectativa do prefeito é que a nova diretoria da Caixa, na gestão Lula, avance nas negociações para solucionar o impasse, que já está na Justiça Federal.
Foi graças a Lula que Paes conseguiu acelerar a realização das obras da revitalização portuária. Em 2010, o petista, nos últimos dias de seu segundo mandato, autorizou o uso do FGTS em operações urbanas, viabilizando a compra em lote único de todos os títulos imobiliários da região. Isso acelerou os repasses à prefeitura para execução das intervenções.
Dez anos depois, como a Folha de S.Paulo revelou em 2020, a Caixa afirmou numa ação na Justiça Federal que a operação urbana era inviável desde o seu início. Segundo a nova versão do banco, apenas um cenário improvável traria uma demanda a todos os 6,4 milhões de títulos adquiridos pelo fundo em 2011.
O cenário provável, feito antes da grave crise econômica do país em razão da pandemia do novo coronavírus, daria vazão a apenas 68% dos papéis adquiridos. Para o banco, houve “excesso de Cepacs e falha nos estudos e premissas que embasaram toda a operação”.
“O volume potencial de área para a construção na região excede em muito a demanda do mercado do Rio de Janeiro, mesmo considerando um quadro de retomada do crescimento econômico”, afirma o estudo finalizado em 2019.
A ação proposta tinha como objetivo justamente reduzir o escopo da PPP, a fim de reduzir as necessidades de repasses ao município.
Procurada, a concessionária Porto Novo não comentou as negociações entre Caixa e prefeitura.
