Por: Victor Fornos Hadid e Felipe Felix Brum
Alguns tem saudades de agendar uma ida à Agência de Viagens para comprar passagens de avião e reservar hotéis. Outros já perderam os contatos das imobiliárias locais, responsáveis por aproximar os locatários dos apartamentos para temporada.
As novas plataformas mudaram a cultura dos viajantes. Grandes aplicativos de comparação de preços encontram as melhores combinações de passagens, remetendo aos sites de operadoras de turismo, agências de viagens ou às próprias companhias aéreas.
Nessa linha, as intermediadoras foram dando espaço às grandes empresas de tecnologia com infinita capilaridade de alcance. Mais intimamente aos imóveis e acomodações por temporada, surgiu o maior player do mercado de intermediação de locação a curto prazo, o Airbnb.
Hoje, o Airbnb chega a ser sinônimo de locação por curta temporada. Não é difícil escutar: “- Peguei um Airbnb…”.
Com a mesma facilidade que os viajantes alcançaram com esse tipo de plataforma, os proprietários passaram a contar com a possibilidade de rentabilizar seus imóveis de forma rápida e desburocratizada.
A experiência proporcionada pelo Airbnb virou tendência mundial, com 1 bilhão de hóspedes e mais de 4 milhões de anfitriões. E como todo avanço e crescimento em gigantescas proporções, vieram os seus “contras”.
Entre as reclamações, está parte da disparada dos preços dos aluguéis e dos imóveis, com redução da oferta para residentes que procuram locações longas ou aquisição do bem, pois muitos proprietários converteram seus imóveis para serem utilizados para locação de curta temporada, por ser mais rentável.
Outro problema enfrentado a exemplo temos o aumento da poluição sonora causado pelo maior do fluxo de hóspedes e o aumento da produção do lixo, além de problemas de segurança.
Este cenário fez com que condomínios edilícios viessem a alterar suas convenções para tentar vedar locação de curta temporada, e que novas incorporações passassem a prever em seus memoriais de venda se seria possível este tipo de locação.
Somado a isto, passou a incomodar o ramo hoteleiro, setor com investimentos relevantes, que ganhou concorrentes indiretos que pagam menos impostos.
Para controlar esses problemas, a cidade de Nova Iorque editou o “Local Law 18”, proibindo a locação de Imóveis por menos de 30 dias, a menos que o locador permaneça no imóvel durante toda a estadia, e exigindo que o imóvel seja devidamente registrado no órgão competente. Além disso, não é permitido mais de dois hóspedes simultaneamente, e proibiu que a porta do quarto seja trancada.
Na prática, as restrições impostas aniquilam a possibilidade de utilização da plataforma e representam um banimento do Airbnb para a maioria dos usuários.
Outras cidades pelo mundo também impuseram restrições, como necessidade de registro nas Prefeituras; pagamento de taxas; proibição de locações por menos de 30 dias; limitação anual de dias para locação por curta temporada e restrições por zoneamento.
No Brasil, a locação por temporada é disciplinada pela Lei 8.245/91, pela qual se considera locação por temporada aquelas por prazo não superior a 90 dias, “destinada à residência temporária do locatário”.
Os anfitriões não precisam disponibilizar seus imóveis de forma permanente, pois configuraria caráter comercial ao imóvel, segundo a Lei Geral do Turismo, o que mudaria a sua regulamentação, e obrigaria o proprietário a oferecer serviços de limpeza de quarto e outras facilidades inerentes a essa atividade, como portaria, segurança e limpeza e obter licenças.
À época da Lei, não era previsto que as formas de contratação de locação por temporada seriam alteradas significativamente, e não houve regulamentação específica para esse tipo de atividade.
A controvérsia sobre a possibilidade de limitação do uso da plataforma gira em torno do direito de propriedade, garantido pela Constituição Federal, pois é o principal direito afetado quando se pretende proibir este tipo de locação.
Com o advento do Código Civil de 2002, foi criado o instituto da função social da propriedade, pela qual a propriedade deve observar o seu fim econômico, social, a boa fé e os bons costumes, preponderando o interesse coletivo sobre o individual.
No Brasil, apesar de já existentes, é questionável qualquer lei eventualmente introduzida por Municípios, em respeito à hierarquia das normas, pois não há previsão legislativa competente que autorize ou faça distinção para as locações tradicionais.
Qualquer vedação por simples movimento de moradores, ou lobby político de quaisquer dos setores envolvidos, sem uma alteração na legislação federal, pode eventualmente representar discriminação temerária e incompatível com o estado democrático de direito, especialmente pela existência de legislação específica que pode ser aplicada à finalidade do Airbnb, o que seja, locação ou locação por temporada.
Victor Fornos Hadid e Felipe Felix Brum são advogados da prática de Imobiliário
