O mercado de galpões logísticos começou o ano bastante movimentado, com uma quantidade grande de espaços comercializados no período – em um sinal de resiliência após três anos consecutivos com picos de demanda por esse tipo de imóvel vinda de empresas de comércio eletrônico e logística.
Apesar do desempenho positivo, há uma perda de euforia. Já não se vê tantas locações assinadas antes mesmo da entrega dos imóveis, e algumas empresas resolveram até mesmo devolver áreas contratadas em excesso. Diante disso, a oferta de novos empreendimentos tende a cair, segundo consultores imobiliários.
“Os números do primeiro trimestre foram muito bons. No geral, a economia brasileira está um pouco complicada, mas o setor de logística se saiu bem”, afirma o presidente da consultoria Siila, Giancarlo Nicastro. “Para frente, não diria que há um esfriamento, mas sim uma acomodação”.
A absorção bruta (jargão que se refere à quantidade de locações) cresceu 15% no primeiro trimestre de 2023 em relação ao mesmo período de 2022 no Estado de São Paulo, chegando a 520,7 mil m², segundo levantamento da Siila. Esse é o maior volume de locações da série histórica da consultoria, iniciada em 2016.
Individualmente, a Shein foi a empresa que fechou o maior contrato de locação até aqui na região. A varejista asiática contratou um imóvel de 55 mil m² em Guarulhos. Além dela, a Santa Cruz Medicamentos também ficou com uma área de 52 mil m² em Cajamar, e a Caoa, 26 mil m² também em Cajamar.
Apesar dos números robustos, Nicastro alerta para uma inflexão no cenário. Já se percebe uma queda nas pré-locações, ou seja, contratos de aluguel assinados quando as obras dos galpões ainda não ficaram prontas. Esse tipo de negócio disparou nos últimos três anos, quando a demanda estava intensa e não havia imóveis suficientes.
Em 2019, 10% dos galpões entregues já tinham inquilinos definidos. Esse patamar saltou para 41% em 2020 e 51% em 2021, mas recuou para 42% em 2022 e 39% no primeiro trimestre de 2023, conforme pesquisa da Siila.
“Antes, as empresas estavam em expansão e ficavam com medo de não ter espaço. O mercado veio muito eufórico nos dois últimos anos”, afirma Nicastro. “Só que esses negócios estão muito associados ao varejo e ao consumo de modo geral. Como estamos em um momento de juros altos e população endividada, a temperatura baixou”.
Devoluções pesam
Pesquisa da consultoria imobiliária Newmark mostrou que a absorção líquida (que calcula as áreas locadas menos as devolvidas) também se mostrou muito forte, embora as devoluções tenham crescido neste começo de ano. A absorção líquida no Estado de São Paulo triplicou no primeiro trimestre de 2023 em relação ao mesmo período de 2022, para 361 mil m².
“Ainda que tenha havido melhora nos indicadores de demanda, observamos desde o trimestre passado um pequeno aumento nas devoluções, indicando que alguns ocupantes do segmento estão revendo as suas posições”, afirma a diretora de pesquisa da consultoria Newmark, Mariana Hanania.
“Algumas empresas viram que não iriam precisar de todo o espaço que locaram no período de maior afã, então decidiram enxugar as operações e aumentar a eficiência. Além disso, também tem a questão do cenário macroeconômico mais difícil, o que afetou o consumo de modo geral”.
Entre as empresas que devolveram imóveis recentemente, estão a Amazon (18 mil m² em Cajamar), o grupo Zaragoza, dono do Spani Atacadista (16 mil m² em Hortolândia) e a empresa de guarda de documentos SBK BPO (14,5 mil m² próximo da Rodovia Imigrantes).
Com a desaceleração das vendas online, o mercado de galpões deve caminhar para a estabilidade em 2023. Por consequência, a expectativa é que os desenvolvedores de galpões pisem no freio e se tornem mais seletivos em seus projetos, complementa a diretora da Newmark. Os empreendimentos em construção somam 1,6 milhão de m², ou 20% a menos do que no fim do ano passado, segundo a consultoria.
Mesmo diante dessas oscilações do setor, há oportunidades para novos negócios, avalia o sócio e responsável pela área de logística da gestora Cy Capital, Bruno Ackermann. “O momento está difícil para captação, mas a relação de oferta e demanda está boa. O mercado mostra muita resiliência, e vemos oportunidades para surfar bem por ao menos mais um ano e meio”.
A gestora – que é uma investida da Cyrela Brazil Realty – está em fase de entrega dos primeiros empreendimentos desenvolvidos a partir de um fundo que captou R$ 370 milhões. Neste começo de ano foi entregue o galpão de Embu, que tem 39 mil m², dos quais 4,5 mil m² (12%) já foram alugados. “Esperamos ter 100% de ocupação em um prazo de três a seis meses”, projeta Ackermann.
A Cy vai entregar em outubro a primeira fase de um condomínio logístico em Guarulhos, com 36 mil m² já pré-locados. A segunda fase terá mais 100 mil m² para serem construídos até o fim de 2024. Há ainda um terceiro projeto em Extrema (MG) com obras a serem entregues em setembro, totalizando 91 mil m² e também já pré-locados.
“Eu vejo a pré-locação com uma exceção. Ela acontece quando falta produto para atender as empresas. Em uma situação normal de mercado, não deveria acontecer. Então, vejo como natural esse tipo de transação estar acabando”, avalia o gestor, citando a perspectiva de uma acomodação natural do mercado.
Em relação às oportunidades de novos negócios, a Cy abrirá em breve a captação de um novo fundo cujos recursos serão destinados a quatro novos galpões logísticos. O racional por trás do novo investimento é que o setor ainda tem uma demanda saudável, apesar de já estar alguns degraus abaixo do pico de procura visto recentemente.
Conforme dados da Newmark, a vacância no mercado paulista está baixa, fechando em apenas 11,8% no primeiro trimestre deste ano, ante 13,3% um ano antes. Por sua vez, os valores de locação pedidos ficaram na média de R$ 24 por metro quadrado, alta de 20% em um ano.
Estadão Conteúdo
