Quando pessoas estão juntas em uma mesma área de condomínio, é comum que surjam conflitos por conta de interesses diversos e de diferentes formas de utilização do espaço. Em um condomínio, existem dois instrumentos fundamentais para regular as normas estruturais e de condutas e, assim, garantir o bem da coletividade. São eles a Convenção e o Regimento Interno.
A Convenção é uma espécie de “constituição” do condomínio e trata dos aspectos estruturais, como tamanho dos apartamentos ou casas, numeração dos imóveis, endereço, forma de administração, quorum exigido para deliberação em assembleia, quota parte proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos, direitos, deveres e obrigações dos condôminos, além de outras que de outros aspectos que os condôminos houverem por bem estipular. O Regimento Interno, por sua vez, regula as normas de condutas dos moradores, bem com prevê as penalidades.
“Em caso de haver conflito entre a Convenção e o Regimento Interno, prevalece o que foi acordado na primeira”, explica o presidente do Sindicato dos Condomínios Residenciais e Comerciais do Distrito Federal (Sindicondomínio/DF), Dr. José Geraldo Pimentel.
Classificada como um ato-norma, a Convenção engloba todos que ingressarem nos limites do condomínio. Para ter validade em relação a terceiros, ela precisa ser registrada no Registro de Imóveis. Ainda que não tenha esse registro, o conjunto de normas aprovado em assembleia é legítimo para os moradores.
Tanto a Convenção quanto o Regimento Interno devem ser redigidos de forma clara e objetiva. O Regimento deve conter os deveres e obrigações do condômino, destacando as condutas que os moradores devem ter e as penalidades que serão aplicadas para quem não cumprir as regras. “Como, na maioria das vezes, as multas são baseadas na taxa de condomínio, é preciso que o regimento seja periodicamente avaliado e, se for o caso, atualizado”, ressalta Dr. Pimentel.
A atualização dos instrumentos normativos (convenção e regimento interno) é de extrema importância em face de outras mudanças, desde as estruturais até as culturais, como é o caso do crescimento da demanda por bicicletários em condomínios do DF. “Seja qual for a revisão, da Convenção ou do Regimento Interno, recomendamos que o síndico consulte um profissional especializado para evitar dores de cabeça futuras”, destaca o presidente do Sindicondomínio/DF.
Em decisão recente, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) julgou processo relacionado a um condomínio na Asa Sul, e entendeu que o quorum exigido para alteração do Regimento Interno deve estar previsto na Convenção. Em caso desta não definir o quórum, é utilizada a maioria simples, ou seja, 50% dos condôminos mais um, que estiverem presentes à assembleia.
Para o assessor jurídico do Sindicondomínio/DF, Dr. Délzio de Oliveira Júnior, esta decisão do STJ foi a mais acertada possível. “Reforçou que, não existindo na lei quórum qualificado, deve-se aplicar o quórum simples. Além disso, O STJ reafirmou a validade do artigo 1.334 do Código civil, que estabelece em seu inciso “III”, que a Convenção tem competência para estipular quorum exigido para deliberação de assembleia”.
