FERNANDA BRIGATTI
SÃO PAULO, SP (FOLHAPRESS)
A retomada de imóveis com financiamento bancário atrasado de maneira extrajudicial -a partir de uma notificação via cartório- é prática corrente no mercado há pelo menos 25 anos, quando entrou em vigor a lei que trata do sistema de crédito para a casa própria.
Decisão do STF (Supremo Tribunal Federal) nesta quinta (26) validou a execução e, ainda que não mude os procedimentos adotados pelos bancos até então, dá mais segurança à prática e deve evitar que processos em andamento no STJ (Superior Tribunal de Justiça) subam à Corte superior, pois houve repercussão geral e o entendimento deve ser seguido em toda Justiça.
Na alienação fiduciária, o banco é o dono do imóvel até que o financiamento seja quitado. O comprador recebe o direito de usar a casa ou o apartamento. A notificação extrajudicial de dívida consolida a propriedade: o banco comunica o devedor de que retomará o imóvel.
O prazo até a notificação de dívida varia segundo o contrato e a política de cada banco, diz o advogado Marc Stalder, sócio da área imobiliária do Demarest.
A maioria adota um intervalo de seis a oito parcelas em atraso antes de buscar o cartório. Depois dessa etapa, os prazos são curtos. Da notificação, são 15 dias para o pagamento da dívida, das multas e das custas de cartório.
No 16º dia, o banco já é novamente o dono “único” daquele imóvel.
“Para o consumidor, é muito perverso, desonesto e imoral. Não defendo o calote, mas [o sistema] não permite que o consumidor discuta e isso em um contrato de 15, 20 anos”, diz o advogado Marcelo Tapai.
O modelo de notificação extrajudicial é também muito similar às comunicações feitas pelos bancos, diz Tapai, o que faz com que devedores não identifiquem que aquele comunicado é definitivo e que em poucos dias o financiamento será rompido.
Stalder, do Demarest, diz que a regra da alienação fiduciária serviu para desafogar o judiciário e melhorar a previsibilidade do sistema, em uma época em que os processos de retomada de imóveis levavam anos para serem concluídos.
“O devedor tem que ser intimado e ele tem a oportunidade de pegar a dívida”, afirma. “Não significa que ele não tem direito de defesa, ele tem, mas é no próprio cartório de registro de imóveis, que é um serviço delegado do Poder Judiciário.”
Para a advogada Maria Victória Santos Costa, sócia do escritório MV Costa Advogados, a decisão do STF é um marco para o mercado imobiliário, ao dar efetividade e segurança jurídica a uma modalidade dominante de financiamento.
Durante o julgamento, o ministro Luiz Fux, relator do caso, disse que 94% dos contratos fechados em 2017 usaram a alienação fiduciária. No Supremo, os ministros referiam-se ao SFI (Sistema Financeiro Imobiliário), mas já houve discussão sobre a mesma possibilidade no SFH (Sistema Financeiro de Habitação).
“Em um setor competitivo, a garantia de meio mais efetivo e menos custoso de satisfação do crédito, sem a necessidade de intervenção do Judiciário, tende a fomentar a oferta de crédito mais atrativo ao mercado”, diz Maria Victória. A advogada afirma também que o Supremo validou a possibilidade de o devedor buscar a Justiça nos casos em que houver algum tipo de abuso, como a falta de notificação.
Na avaliação do advogado William Adib Dib Junior, da Dib, Almeida, Laguna e Manssur Sociedade de Advogados, a celeridade do procedimento de retomada dos imóveis “foi ótima para o desenvolvimento do mercado imobiliário”.
Especialista no mercado de crédito, Leandro Britto, sócio-fundador da ZiliCred, corrobora essa visão. “A decisão do STF aumenta as garantias ao mercado de crédito e abre um leque para que os brasileiros possam ter acesso a juros mais baixos e justos”, diz.
Britto afirma que as condições para a tomada de crédito no Brasil são abusivas, mas enxerga um movimento das instituições hoje para mudar esse cenário. “Acredito que a decisão de facilitar a retomada de imóveis chancelada nesta quinta-feira pelo STF beneficia as instituições financeiras e tem potencial para sensibilizá-las da necessidade de oferecer crédito mais barato à população”, completa.
