Os leilões de imóveis promovidos por instituições bancárias são uma boa oportunidade para quem deseja adquirir apartamentos, casas e lotes com valores inferiores aos do mercado imobiliário. Também conhecidos como leilões extrajudiciais, esse formato de negócio ocorre diante da falta de pagamento de financiamento imobiliário por um comprador, em que o próprio imóvel adquirido pelo consumidor serve de garantia para pagamento do financiamento.
A advogada especialista em Direito Imobiliário Ana Carolina Osório descreve as condições que levam um imóvel a ser leiloado. “Em caso de não pagamento de 3 parcelas do financiamento imobiliário, o banco deverá promover a venda do imóvel em leilão, em duas datas distintas, sendo que na primeira o imóvel deve ser vendido pelo valor de mercado e, na segunda data, o valor mínimo para compra corresponde ao valor da dívida do financiamento. Quanto menor a dívida frente ao valor de mercado, maior será o desconto”, explica.
O leilão da Caixa Econômica Federal já tem data marcada para o dia 2 de fevereiro e contará com cerca de 280 oportunidades.
Para a especialista Ana Osório é possível encontrar excelentes oportunidades, tanto para moradia, quanto para investimento, mas alerta que é preciso analisá-las com bastante cautela. “Engana-se quem pensa que basta analisar o desconto ofertado pelo banco para a venda do imóvel. Existe um passo a passo que precisa ser observado antes da participação em leilão”, completa.
Confira a seguir sete pontos importantes antes de comprar um imóvel nos leilões extrajudiciais, segundo a especialista em direito imobiliário:
- 1) O leiloeiro está cadastrado na Junta Comercial? Se o leilão estiver sendo promovido por um leiloeiro, confirme se ele está cadastrado na Junta Comercial. Os sites das Juntas Comerciais de todos os Estados e do Distrito Federal possuem lista completa de todos os leiloeiros cadastrados, com dados como e-mail, telefone e site.
- 2) Qual o valor de mercado do imóvel? É necessário avaliar o valor pelo qual o imóvel é comercializado. Essa consulta pode ser feita através de sites de imobiliárias e contatos com corretores de imóveis. Somente a partir dessa avaliação, será possível apurar o valor real do desconto para a compra do imóvel na data do segundo leilão.
- 3) O imóvel está ocupado ou desocupado? Se for silente, considere que o imóvel está ocupado. Nesse caso, após a compra, o arrematante precisará adotar as providências para a desocupação do imóvel. Se o ocupante resistir em sair mesmo após ser notificado para tanto, será necessário contratar advogado especialista na área imobiliária para ajuizar uma ação de imissão na posse com pedido liminar. A legislação aplicável (Lei 9.514/97) assegura ao arrematante a concessão de decisão liminar para desocupação do imóvel, pelo ocupante, no prazo máximo de 60 dias.
- 4) Qual é a forma de pagamento? Avalie também a forma de pagamento do preço do imóvel (à vista/ financiamento/ FGTS) e todos os custos envolvidos com a compra, como a comissão do leiloeiro, o ITBI, os emolumentos cartorários para a lavratura e registro da escritura pública e os honorários advocatícios (caso seja necessário ajuizar ação de imissão na posse).
- 5) Qual é o primeiro documento a ser analisado? O edital de leilão que se trata do documento elaborado pelo banco conterá todas as informações relevantes do imóvel e as diretrizes do leilão. Nele constarão informações, como, as datas dos leilões, o site do leiloeiro, o valor mínimo para venda na data do 1º e do 2º leilão, o valor da comissão do leiloeiro, bem como o número de matrícula do imóvel e o cartório onde está registrado. Além disso, o edital informará se os débitos vinculados ao imóvel (taxas de condomínio e IPTU/TLP) serão arcados pela instituição bancária ou devem ser pagos pelo futuro arrematante
- 6) Quais são os outros documentos importantes? É necessário obter cópia da matrícula do imóvel para conferir se existem gravames, isto é, restrições sobre o imóvel. É o caso, por exemplo, de uma penhora na matrícula decorrente de débitos de taxa de condomínio. Nesse caso, verifique se o edital estabelece de quem será a responsabilidade pela baixa desse gravame. Se o edital for silente, a responsabilidade deverá ser assumida pelo arrematante.
- 7) Há alguma ação judicial relacionada ao imóvel? Por fim, verifique se o edital cita a existência de ação judicial relacionada ao imóvel. Se não citar, realize a consulta de ação em nome do devedor fiduciante (o consumidor que contraiu o empréstimo bancário) e da instituição bancária no site do tribunal do Estado onde o imóvel se localiza. De forma resumida, são essas as principais análises que precisam ser realizadas antes da compra de imóvel em leilão extrajudicial. A análise de todas as variáveis do leilão por um advogado especializado é sempre recomendada.
