Fernanda Brigatti
FolhaPress
Negociações demoradas, abatimentos, benefícios, muita dúvida e expectativa com a retomada da atividade econômica. A rotina de quem trabalha com imóveis comerciais em São Paulo tem sido de muita visita e pouca assinatura.
E, ainda assim, a situação já é melhor do que a registrada em 2020, quando milhares de imóveis e salas comerciais foram desocupadas em decorrência da crise econômica e do distanciamento social. Roseli Hernandes, diretora de locações comerciais da Lello Imóveis, diz que o volume de contratos não residenciais fechados de janeiro a junho representa um crescimento de 45% na comparação com o mesmo período de 2020.
Em relação ao primeiro semestre de 2019, no pré-pandemia, o resultado é 16% menor. “Ainda está ruim, mas já melhorou. Começamos a ver mais interesse em salas, mas é um mercado que ainda vai sofrer um pouco”, diz. Dúvidas quanto ao ritmo da vacinação e a solidez da retomada acabam freando o ritmo de novos negócios.
Valentina Caram -conhecida na capital por incluir sua foto nas placas de aluga-se ou vende-se- diz ter percebido uma melhora no mercado de salas e imóveis comerciais nos últimos três meses. Os acordos, segundo a corretora, têm sido demorados e difíceis. “Cada negociação é um parto. Só fecha com escalonamento no pagamento e carência, ou benefícios do tipo.” Com o aumento na vacância, os proprietários estão mais propensos a ceder.
Segundo a consultoria RealtyCorp, a cidade de São Paulo tem 5,04 milhões de metros quadrados locáveis em salas comerciais, além de 11,04 milhões de metros quadrados em edifícios corporativos de todos os padrões. As consultorias não monitoram a situação das salas comerciais, mercado mais pulverizado entre investidores pessoas físicas, que são os que sofrem mais nessas situações de paralisia. Ainda assim, Roseli, da Lello, afirma que o número de imóveis à venda não aumentou de maneira significativa. “Tradicionalmente, já há no mercado secundário um número elevado de salas e conjuntos para vender.”
Segundo Valentina Caram, existem negociações alternativas em andamento, como o arrendamento de prédios para redes de hotéis ou para a conversão em imóveis residenciais, como no caso do Flamingo Palace, no Rio de Janeiro.
Esse processo, porém, é tecnicamente complicado, diz o corretor Hirao Sakamoto, pois demanda licenças específicas para cada atividade.
Para o advogado Adson Maia da Silveira, a retração do mercado no início do ano passado foi a oportunidade de comprar uma laje de quase 500 metros quadrados no 15º andar de um prédio na avenida Paulista. “Queríamos imobilizar parte do patrimônio, e surgiu essa oportunidade. Conseguimos um bom desconto”, diz o advogado, que fechou negócio no fim de abril de 2020, pouco mais de um mês depois do início da pandemia.
Do espaço disponível, onde é possível montar até dez salas, somente duas estão alugadas. Para o investidor, porém, o desempenho está dentro do esperado. “Projetamos até dois anos mais lentos. Foram muitos fechamentos [de empresas], muita gente entregou imóvel, mas temos o diferencial da localização, e o preço foi muito bom.”
No mercado de lajes corporativas de alto padrão, a taxa de vacância atual na região da avenida Paulista é considerada neutra, em 15% -quando não é mais vantajosa para o proprietário nem para quem vai locar. No segundo trimestre deste ano, segundo dados da SiiLA, o mercado de escritórios classe A e A+ registrou mais contratos fechados do que devoluções. No fim de junho, a taxa de ocupação estava em 76,4%.
Para a Cushman&Wakefield, a absorção líquida -a relação entre locações e devoluções- ficou negativa em 17,4 mil metros quadrados na capital. A consultoria registrou uma ligeira melhora no número de locações contratadas. O ritmo, porém, ainda é lento e não dá conta de superar as devoluções.
Em Alphaville, imóvel residencial fica até R$ 1 milhão mais caro
Salas comerciais e lajes corporativas vagas de um lado, fila de espera por casas prontas, de outro. O mercado imobiliário em Alphaville, bairro planejado em Barueri, na Grande São Paulo -e também em Santana de Parnaíba, cidade vizinha-, vive uma contradição: enquanto os escritórios vazios abundam, o aumento no interesse por casas na região vem elevando preços e esgotando o estoque de imóveis terminados.
A valorização no preço final de casas prontas chega a ser de R$ 1 milhão entre meados de 2020 e o início deste ano.
Segundo o índice Fipezap, os imóveis em Barueri tiveram valorização de 1,95% em junho e acumulam alta de 6,60% em 12 meses. O preço médio do metro quadrado residencial está em R$ 7.176, o oitavo maior entre as 50 cidades nas quais a Fipe realiza a pesquisa. A variação média nacional ficou em 0,57% em junho e chegou a 4,76% em um ano.
Corretores dizem que a adoção do home office e a percepção de que ele será mantido, ainda que parcialmente, colaboraram para o aumento no interesse nos conjuntos residenciais da região, onde o forte são as casas espaçosas para famílias de renda alta.
Para quem trabalha na capital, o trabalho remoto significa evitar vias de trânsito intenso, como a rodovia Castello Branco e a marginal Pinheiros. Esse deslocamento leva ao menos uma hora. “Estamos ficando sem produto no residencial. Do ano passado para cá, vendeu o que estava no preço, e quem viu oportunidade e subiu o preço também vendeu”, diz Moira Barauna, da Viva Prime.
O perfil de novos moradores da região também vem mudando, na avaliação dela. “Vemos que aquele profissional em home office, que morava em apartamento, passa a procurar Alphaville. Temos visto demanda forte de gente que mora na zona norte [da capital] e das cidades do ABC.”
