Aviso do presidente da Associação de Empresas do Mercado Imobiliário (Ademi-DF), Paulo Muniz: cabe ao governo do Distrito Federal a tomada de medidas que ajudem no aquecimento do setor. Assim, o ajuste fiscal proposto pelo governo, com o aumento de IPTU e ITBI, iria na contramão do que pode ser feito como estímulo. Muniz prevê dificuldades caso a tarifa para transmissão de imóveis seja reajustada. “A gente acredita que o governo deve se preocupar com o aumento da base. Com 2% de uma base grande se arrecada muito, mas com 3% de uma base muito pequena não se arrecada nada. Três por cento de zero é zero. Não concordamos com isso porque é um fator inibidor. Com todos os projetos estancados hoje, isso gera um ITBI altíssimo e IPTUs fantásticos”, opina.
Qual a situação do mercado imobiliário do Distrito Federal em 2015?
Temos um problema na economia do País que deixa os investidores um pouco receosos. Brasília é uma cidade diferenciada porque temos estabilidade nos empregos, uma das maiores rendas per capita do País e temos também um déficit habitacional de 100 mil unidades. A gente sabe que existe as pessoas têm necessidade de moradia. Existe no DF uma dificuldade já de muitos anos na aprovação de projetos. Por falta de novos produtos, o número de lançamentos caiu muito. São números muito aquém do normal. Pudemos constatar no ano passado que houve uma queda muito grande na nossa oferta de imóveis. Registramos aumento em 2013, um ano muito difícil para o mercado imobiliário. Houve pequenos especuladores apostando na alta dos imóveis e agora os preços se estabilizaram. Em dezembro de 2013, tinhamos em torno de 13 mil unidades em oferta, entre prontos e em construção, e no ano passado esse número caiu para cerca de 10 mil unidades. Isso chega a um número muito próximo da oferta reguladora do mercado, que está na casa das 9 mil unidades. Como não estamos repondo com novos lançamentos – há 140 projetos de associados da Ademi, que montam 3,7 milhões de metros quadrados, equivalentes a R$ 18 bilhões de valor geral de venda – não temos uma perspectiva muito boa. Esse governo vem sinalizando que pretende resolver esse problema, mas não vislumbramos que isso aconteça muito rapidamente. Vamos caminhar ao longo desse ano para as coisas entrarem nos eixos. Temos também um fator interessante, porque sempre após as eleições, acontece um aumento na procura por imóveis no DF, por conta da renovação no Congresso Nacional e nos ministérios. Há um número grande de pessoas vindo para Brasília e sabemos que as pessoas que moram aqui não vão embora. Por isso temos a esperança de que este seja um ano diferente dos outros. Tende-se, inclusive, se nós abaixarmos nossa oferta reguladora, aos preços subirem por um desequilíbrio de oferta e procura.
O governo anunciou um pacote de reajustes fiscais, que incluem aumentos em Imposto Predial e Territorial Urbano, IPTU e Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI). Isso pode prejudicar o mercado imobiliário?
É muito ruim. Nós avaliamos que é necessário aumentar a base de arrecadação do ITBI. Temos um número enorme de condomínios irregulares, principalmente de média e baixa renda, que continuam proliferando. O mercado formal é coibido todos os dias pelas autoridades e ninguém olha para o que acontece nos condomínios irregulares. Prédios estão sendo construídos temerariamente e sem responsabilidade técnica. Não desejo isso, mas amanhã ou depois essas unidades que estão sendo construídas sem responsabilidade técnica podem trazer problemas graves de acidentes. A gente acredita que o governo deve se preocupar com o aumento da base. Com 2% de uma base grande se arrecada muito, mas com 3% de uma base muito pequena não se arrecada nada. Três por cento de zero é zero. Então nós não concordamos com o aumento, porque é um fator inibidor. Como eu disse antes, com todos projetos estancados hoje, cria-se um ITBI altíssimo e IPTUs fantásticos para o governo. Ao contrário, o que se precisa fazer é incentivar a economia. Está provado que a construção é um indutor da economia. Durante a crise imobiliária norte-americana, o presidente Lula usou o Minha Casa Minha Vida como incentivo à construção. Nós trabalhamos com mão de obra de pouca qualificação e com materiais genuinamente nacionais. Isso estimula ICMS e ISS a serem recolhidos pelo Distrito Federal. Incentivar o setor é a melhor forma de aumentar arrecadação e não, com uma simples canetada, aumentar em 50% o ITBI. Se não incentivar a economia e a construção de novos imóveis, sem aumentar a base, o recolhimento vai ser baixo. É um aumento pífio, sem resultados.
O reajuste poderia ser acompanhado pela regularização dos condomínios?
Com certeza. Primeiro que a gente não teria mais essa evasão de receitas do governo. Condomínios irregulares não recolhem impostos, a mão de obra é informal. E é nocivo para a cidade, porque estão invadindo áreas de proteção ambiental. Nós estamos vendo nesse momento e não vimos no governo anterior uma efetividade na regularização disso. É preciso regularizar porque, infelizmente, é irreversível. Para o mercado imobiliário, isso foi extremamente nocivo e uma competição absolutamente desleal. Nós poderíamos ter desenvolvido os condomínios regulares na cidade. Perdemos esse mercado por falta, principalmente, de planejamento. Aí é onde eu posso lhe mostrar que há uma efetiva necessidade de moradia nessa cidade. As pessoas estão se sujeitando a comprar casas em condomínios irregulares sem nenhum amparo legal. Você só tem a propriedade com o registro do imóvel. As pessoas só se sujeitam a isso porque não houve planejamento para a expansão da cidade.
O IPTU ainda está discussão. O valor está desatualizado? Qual deve ser a melhor forma de cálculo?
Primeiro, são medidas para 2016. Teríamos até o final de 2015 para fazer um estudo mais apurado do ITBI, após as medidas que falamos, para aumento da base. Caso esse aumento não fosse suficiente, poderíamos propor um aumento, talvez não de 50%, mas um pouco maior no ITBI. Sobre o IPTU precisa ser feito um estudo, porque há casos em que ele está atualizado. É o caso de imóveis que foram repassados recentemente, principalmente os novos. Esse cálculo é feito pela pauta ou pelo valor venal declarado na escritura. Muitos desses imóveis não têm necessidade de ser atualizados. Outros estão defasados sim, exigindo uma análise caso a caso. Agora, não é só dizer que vai aumentar 20% e pronto. Qualquer medida no setor deve ser estudada, estruturada. A Secretaria de Fazenda tem condições e tempo de fazer isso, porque é uma medida que passa a vigorar ano que vem. Nós temos até o fim de 2015 para votar isso.
A Ademi já foi ouvida pelo governo sobre o assunto?
Infelizmente, ainda não. Inclusive foi uma promessa de campanha do governador, de que nós teríamos uma participação mais efetiva. Mas não fomos demandados por nenhum desses assuntos.
Existe um problema já antigo em relação à infraestrutura do Noroeste. A Terracap melhorou a atuação?
Infelizmente também, esse é um problema de muitos anos. Não foi apenas do governo passado, mas de gestões anteriores. A Terracap nunca cumpriu sua obrigação legal, porque o loteador tem que prover a infraestrutura. Isso está previsto por lei. Não ocorreu em Águas Claras, em Samambaia, no Sudoeste, que só teve infraestrutura depois de concluído, e nós nos deparamos com isso também no Noroeste. Em que pese, se compararmos o Noroeste com o que já foi o Sudoeste, a infraestrutura está até melhor. Mas não é o que nós almejamos. Fizemos um termo de compromisso com a Terracap, que prometeu terminar a infraestrutura da fase um do Noroeste até junho de 2014 e o Parque Burle Marx até dezembro. Infelizmente, eles não cumpriram, como muita coisa do governo passado. A associação tinha preparado uma ação contra a nossa grande parceira, que é a Terracap — afinal em Brasília só se consegue comprar terrenos dela — para poder suspender a licitação da fase dois do Noroeste. Isso foi feito exatamente na véspera e com esse termo de compromisso, nossos associados ficaram sensibilizados e investiram na compra das novas projeções, mas foram surpreendidos pelas dificuldades. Dessa segunda fase, já existem projetos aprovados que não conseguem tirar alvará de construção por conta do contrato de concessão de uso que até hoje não se conseguiu ajustar. Até hoje existe uma discussão sobre o registro desse contrato. Existem projetos com um ano de aprovação ainda sem alvará de construção.
O governo está fazendo um esforço para agilizar os alvarás, com a criação da Central de Aprovação de Projetos. Já foi possível reparar alguma diferença?
Não. Porque nesses primeiros dois meses eles ainda estavam buscando pessoas para estruturar essa central. Esperamos que a partir de março possamos ter um retorno já efetivo. Como eu disse, não acredito que vamos ter uma velocidade de cruzeiro antes do segundo semestre. Nós, inclusive, no pouco que tivemos de interlocução, tanto com o secretário Thiago e o subsecretário da aprovação de projetos, notamos boa vontade e que se quer tomar um caminho correto. Infelizmente, não tivemos esse resultado devido à falta de estrutura desses órgãos que não está totalmente fechada.
O senhor mencionou as construções irregulares, que acontecem sem fiscalização e regulamentação. PPCUB e LUOS conseguirão mudar esse cenário?
Isso é fundamental para o desenvolvimento do DF. O problema é que o PPCUB e a LUOS não restringem apenas à construção. São instrumentos mais amplos, porque temos também o problema dos alvarás de funcionamento, todos irregulares no Plano Piloto e nas cidades. Isso é muito mais grave para a economia. Quanto mais rápido tivermos PPCUB e LUOS, mais rápido poderemos incentivar a economia do Distrito Federal. Você pode notar que temos um número expressivo de lojas vagas no Plano Piloto por falta de regularização. Muita coisa perde o incentivo porque 90% está com funcionamento irregular.
