O presidente Jair Bolsonaro (PL) sancionou, na última quarta-feira (13/7), a Lei 14.405, de 2022, que altera a destinação de apartamentos, salas comerciais e até edifícios inteiros. Com a medida, a finalidade dos imóveis depende da aprovação de dois terços dos condôminos. Anteriormente, a regra exigia a unanimidade dos moradores. Para especialistas de direito imobiliário, a regra é positiva.
A norma sancionada é resultado do Projeto de Lei 4.000/2021, de autoria do senador federal Carlos Portinho (PL-RJ). A ideia da medida é facilitar a destinação para que imóveis residenciais, por exemplo, possam se tornar comerciais.
Jessica Wiedtheuper, advogada do escritório Mota Kalume Advogados, explica que a redução do quantum para dois terços facilita a tomada de decisões em condomínios, como o aproveitamento de espaços antes subutilizados, o retrofit, a regularização, entre outros. “Visto que a exigência de aprovação unânime dos condôminos inviabilizava, em muitas das vezes, a resolução de questões, prevalecendo o desejo da minoria”.
“Ainda que tenha havido a redução, o quórum de dois terços não é trivial, sendo utilizado em outras diversas hipóteses complexas previstas no Código Civil, por exemplo, a alteração da convenção de condomínio e a realização de obras no condomínio edilício”, completa a especialista.
Ela destaca ainda que a decisão dos condôminos deve observar o plano diretor, de modo que não poderá ser executada caso pretenda dar destinação ao edifício ou unidades diversas do previsto em Lei.
“Todavia, a constitucionalidade da flexibilização das regras deverá ser analisada pelo Poder Judiciário em face do direito da propriedade que foi mitigado. Assim, há margem para debates acerca da possível violação ao citado direito à propriedade, ao princípio da segurança jurídica e ao ato jurídico perfeito de muitas pessoas que adquiriram imóveis considerando o que estava estabelecido à época”, explica Jessica Wiedtheuper.
Para Alexandre Matias, especialista em Direito Imobiliário e sócio da Advocacia Maciel, a alteração realizada foi benéfica, na medida em que o quórum para aprovação foi reduzido.
“Não parece ser razoável que se exija um quórum tão elevado para que haja a alteração da destinação do imóvel. No contexto anterior, ocorriam grandes distorções, na medida em que mesmo com uma massiva maioria dos condôminos sendo favoráveis à realização de uma alteração, bastava que apenas 1 condômino fosse contrário para travar a alteração”, esclarece Matias.
Segundo o advogado, é comum a existência de grandes condomínios nos grandes centros, com centenas de unidades imobiliárias autônomas, sendo um contrassenso depender da aprovação da totalidade dos condôminos para realizar uma alteração condominial desse estilo.
“A vida em coletividade deve seguir a vontade da maioria, sendo uma utopia achar que todos os condôminos sempre irão concordar com um tema em específico. Assim, a alteração deve apaziguar as relações condominiais e tornar mais acessível e factível a alteração da destinação imobiliária de um condomínio”, afirma.
