PRISCILA MENGUE
FOLHAPRESS
Um dia após o julgamento do TJ-SP (Tribunal de Justiça de São Paulo) que considerou inconstitucional o mapa que alterou a Lei de Zoneamento da capital paulista em julho de 2024, esta quinta-feira (27) foi de início da contabilização de impactos. Por ora, não há balanço oficial sobre todos os lotes e todas as quadras cujo uso permitido, limite de altura e outras normas foram alterados pelo artigo alvo da decisão.
As mudanças de zoneamento impugnadas mais evidentes são as 15 inscritas no texto da lei, advindas principalmente de emendas parlamentares. Levantamento do setor técnico do Ministério Público identificou mais cinco alterações, inseridas exclusivamente na representação cartográfica, totalizando ao menos 20 pontos na cidade alterados no mapeamento.
A reportagem analisou os 15 artigos que apontam textualmente mudanças de demarcação, referentes a conjuntos de poucas quadras, quadras isoladas e terrenos únicos. Na lei, esses endereços são sinalizados por códigos de setor, quadra e lote, parte deles com a indicação da subprefeitura ou nome da via.
Os locais estão pulverizados em 14 distritos da cidade. Estão distribuídos entre as seguintes regiões:
- Leste: Água Rasa, Cidade Tiradentes, Mooca, Ponte Rasa e São Mateus;
- Norte: Freguesia do Ó e Tucuruvi;
- Oeste: Perdizes e Vila Sônia;
- Sul: Cidade Dutra, Ipiranga, Parelheiros, Santo Amaro e Vila Mariana.
Uma das principais mudanças envolve lote de 4 mil m² inserido parcialmente em área apontada por lei como prioritária para a implantação do parque linear Nascentes do Aricanduva, na Cidade Tiradentes.
Conforme o Plano Diretor, a demarcação deveria continuar como de Zepam (Zona Especial de Proteção Ambiental), destinada a resguardar o espaço até a implantação do equipamento público. A justificativa apresentada por vereador para a mudança foi regularizar quadra esportiva no local.
Mapeamento municipal de 2023 aponta vegetação significativa no terreno, com de média a alta cobertura arbórea. Além disso, consta nas bases de dados municipais como área com remanescentes da mata atlântica, com mata classificada como densa.
Hoje, parte da arborização segue preservada, enquanto outra está com ocupações irregulares de baixa renda. Na base de dados municipal, consta como local com “terrenos vagos”, sem uso reconhecido. Na revisão do zoneamento de janeiro de 2024, tentativa de tirar a proteção ambiental havia sido vetada.
A retirada desse lote da classificação como zona de proteção ambiental está entre os problemas apontados por relatório elaborado pelo setor técnico do Ministério Público em 2024.
Os especialistas também destacaram outra redução de área com a mesma classificação, que passou a ter zoneamento de clube: a da sede da Associação dos Oficiais da Polícia Militar de São Paulo, no Tucuruvi. A organização foi procurada por email pela reportagem, mas não respondeu.
Para o Ministério Público, essa mudança havia implicado regularização de uso distinto do previsto em zona de proteção ambiental. “Sem estabelecimento de possíveis contrapartidas devidas, […] fere o planejamento urbanístico e representa retrocesso ambiental flagrante”, completou.
Prefeitura e Câmara Municipal defendem a constitucionalidade do mapa da “revisão da revisão”.
Ambas informaram, em nota, que estudam a possibilidade de recurso.
O mapeamento foi impugnado com julgamento do TJ porque incluía mudanças mais robustas do que as previstas inicialmente no projeto de lei, que deveria fazer ajustes cartográficos.
“Houve verdadeiro desvirtuamento do objeto, culminando na ausência de pertinência temática entre a proposição submetida às audiências públicas e a matéria efetivamente aprovada”, declarou, em seu voto, o desembargador-relator, Donegá Morandini.
ENTENDA - Lei de Zoneamento: aplica as diretrizes do Plano Diretor, demarcando cada local da cidade em classificações com regras distintas para altura de prédios, proteção ambiental e tipo de uso permitido (como residencial, industrial e comercial), entre outras normas.
- Revisão: realizada na Câmara em 2023, após a revisão do Plano Diretor, cuja atualização periódica é prevista em lei. Aprovada em dezembro daquele ano, entrou em vigor em janeiro de 2024.
- Revisão da revisão: aprovada em julho de 2024, deveria fazer ajustes finos em parte das representações cartográficas do mapa e, ainda, alinhar a legislação à nova carta geotécnica da cidade (que indicou locais aptos e inaptos para urbanização). Versão final do mapa trouxe mudanças mais robustas, no entendimento do TJ-SP.
CONFIRA MUDANÇAS DERRUBADAS PELA JUSTIÇA
Vila Sônia: terreno de cerca de 2,5 mil m² na rua Professor José Horácio Meirelles Teixeira, 1.060, passava de “centrinho de bairro” para zoneamento voltado à habitação popular. É vizinho da praça Miranda do Douro. Hoje, há centro comercial no local.
Vila Mariana: quadra de cerca de 13 mil m², entre as ruas Coronel Lisboa e Madre Cabrini, passava de Zona Predominantemente Residencial (imóveis baixos) para eixo de verticalização.
Classificação mais restritiva havia sido demarcada na lei de janeiro, enquanto classificação anterior (2016) permitia prédios. Está a cerca de 500 metros da estação de metrô Vila Mariana.
Reportagens em 2024 já haviam apontado que Faculdade Belas Artes tem projeto para o local. Em nota, a instituição respondeu à Folha de S. Paulo que “acompanhou as transformações do bairro e seu zoneamento e, assim, sempre soube se adaptar à fotografia de cada momento”.
Parelheiros: área de 48,6 mil m² atrás do terminal Varginha passava a ter aval a prédios altos. Espaço é utilizado por garagens de ônibus.
Mooca: terreno em área de galpões na rua Dianópolis havia retornado para zoneamento industrial. Em janeiro de 2024, tinha sido remarcado como área voltada à moradia popular.
Freguesia do Ó: grande área industrial na marginal Tietê havia mudado de zoneamento industrial para eixo de verticalização. Entre os prédios do local, de cerca de 5 hectares, está a antiga sede do grupo Abril.
Água Rasa: terreno na rua Professor Giuliani havia sido transformado de Zona Mista (até 28 metros) para eixo de verticalização, com incentivos para construção de prédios altos.
Perdizes: quadra formada pelas ruas João Ramalho e Caetés e pela avenida Sumaré tinha sido alterada de Zona de Centralidade (prédios de até 48 metros) para “eixo de verticalização”. Hoje, há basicamente casas e comércios de dois pavimentos no local, como concessionária de carros, supermercado e pequenos estabelecimentos.
Santo Amaro: grande parte da área do Esporte Clube Banespa estava demarcada como zona de proteção ambiental, visto que há previsão de que seja transformada em parque municipal. Desse modo, artigo corrigia a parte com zoneamento de clube.
COMO FOI A ‘REVISÃO DA REVISÃO’
O projeto de lei foi apresentado pela própria Câmara Municipal em 7 de junho de 2024, em nome da Comissão de Política Urbana, Metropolitana e Meio Ambiente, à época presidida pelo vereador Rubinho Nunes (União). Foram realizadas três audiências públicas durante a tramitação.
Originalmente, o texto tinha seis artigos. A versão aprovada em votação final em julho chegou a 42 artigos (sem contar alterações diretas no mapa), montante que considera emendas aprovadas na mesma sessão.
Com 18 vetos do prefeito (15 em artigos e três mudanças diretas no mapa), a lei 18.177/2024 entrou em vigor em 26 de julho. Desde então, o seu mapa era a representação oficial do zoneamento da cidade.
No julgamento que considerou a “revisão da revisão” inconstitucional, os magistrados deliberaram por uma modulação, em que alvarás, obras e atos administrativos pendentes de análise ou praticados até a publicação da decisão estão resguardados.
Com isso, está estabelecido o mapa de zoneamento sancionado em janeiro de 2024.Essa representação cartográfica alterou cerca de 7,5% dos lotes da cidade (mais de 293 mil), de acordo com dados da prefeitura.
