O Plano Diretor de Ordenamento Territorial (PDOT) visa dar mais segurança jurídica e dignidade para cerca de 20 mil famílias em 28 áreas propostas pela Secretaria de Desenvolvimento Urbano e Habitação (Seduh) para serem incluídas no projeto. Aprovado pela Câmara Legislativa do Distrito Federal (CLDF) na última terça-feira, o Projeto de Lei Complementar (PLC) nº 78/2025 tem o objetivo de tornar o Distrito Federal mais organizado e socialmente justo. Segundo a pasta de desenvolvimento urbano, um dos pontos mais importantes dessa atualização é a regularização fundiária, que vai beneficiar a população que vive em ocupações habitacionais já consolidadas, mas que precisam que as moradias sejam melhor integradas ao território.
Segundo o secretário de Desenvolvimento Urbano e Habitacional, Marcelo Vaz, o plano diretor é uma norma fundamental para o ordenamento territorial do DF. “Nós temos uma norma atualmente vigente de 2009, que estava há 16 anos vigente, naturalmente desatualizada, e a importância desse plano é refletir novamente o território tal como ele está colocado”, afirmou. Ele explicou que, com a criação de áreas urbanas e com a regularização, será possível permitir que o Distrito Federal continue se desenvolvendo de forma ordenada e sustentável, ao mesmo tempo em que se regularizam ocupações que surgiram de forma irregular, mas que agora precisam garantir dignidade às famílias que vivem nelas.
Para que isso aconteça, a revisão do PDOT apresenta uma nova forma de identificar e trabalhar essas áreas. As bases usadas para definir esses 28 locais foram a Lei Federal nº 13.465/2017 e a Lei Complementar nº 986/2021 do DF. As regiões escolhidas foram tecnicamente classificadas como Núcleos Urbanos Informais (NUIs), que são o ponto de partida das estratégias de regularização, por se tratarem de áreas que surgiram sem planejamento formal e de maneira irregular, e que o PDOT busca integrar à cidade.
Entretanto, Marcelo esclareceu que a previsão das áreas de regularização no PDOT não garante a regularização fundiária nem torna o processo imediato, mas abre o caminho para que ele aconteça. “A partir de agora, tanto a Companhia de Desenvolvimento Habitacional do Distrito Federal (Codhab) quanto a Companhia Imobiliária de Brasília (Terracap), além dos projetos particulares, podem ingressar com os projetos urbanísticos e de licenciamento ambiental, para que a gente consiga avançar com a regularização fundiária e, ao final, a titulação.” Ele destacou que o mais importante, sobretudo nas áreas de interesse social, é que o Estado passa a ter autorização para instalar infraestruturas essenciais, como drenagem, esgotamento sanitário e abastecimento de água. O que possibilita que serviços hoje oferecidos de forma precária, recebam novos investimentos e melhorem a vida da população.
O plano diretor também prevê novas áreas de oferta habitacional, definidas a partir de estudos que identificaram as regiões com maior necessidade de moradias. Segundo Marcelo, o objetivo é permitir que esses novos parcelamentos já nasçam com toda a infraestrutura necessária: transporte público próximo às residências, lotes residenciais integrados a áreas comerciais e institucionais, além de equipamentos públicos planejados desde o início. As áreas foram escolhidas estrategicamente para reduzir o déficit habitacional e, ao mesmo tempo, evitar o surgimento de novas ocupações irregulares no território.
As áreas propostas para a regularização
A análise feita pela Seduh para a escolha das 28 áreas propostas para a regularização, levou em conta critérios como arcabouço legal, cenário de regularidade, condições de regularização e porte e compacidade.
Dentre essas áreas de regularização propostas pelo PDOT, 17 são definidas como Áreas de Regularização de Interesse Social (Aris), que são ocupadas pela população de baixa renda, onde o governo oferece mais apoio e subsídio: como Santa Luzia, na SCIA/Estrutural, ou a Expansão Capão Comprido II, em São Sebastião, e ainda, o Setor Residencial Oeste QD I,J e K, em Planaltina. As 11 restantes são definidas como Áreas de Regularização de Interesse Específico (Arine), ocupadas predominantemente pela população que não é de baixa renda que tem condições de arcar com os custos da regularização: Ponte Alta, no Gama, Sucupira II, no Riacho Fundo II e a Colônia Agrícola 26 de Setembro, em Vicente Pires, por exemplo.
Mudanças e impactos do novo PDOT
O texto, que teve ampla maioria de votos dos deputados presentes nos dois turnos de votação, agora seguirá para a sanção do governador Ibaneis Rocha. A trajetória do projeto na CLDF começou em agosto e, desde então, o texto recebeu mais de 600 emendas dos parlamentares, com cerca de 200 delas acatadas nas comissões. Cada uma foi debatida com o secretário de Desenvolvimento Urbano e Habitação, Marcelo Vaz, junto com a equipe técnica da Seduh.
Segundo a Seduh, o PDOT é a lei que organiza o território e determina os rumos do crescimento urbano e sustentável pelos próximos dez anos. Dentre as qualificações do plano, ele define, por exemplo, onde estão e quais são as diretrizes e estratégias aplicadas às zonas urbanas e rurais, às áreas ambientalmente sensíveis e aos possíveis locais destinados à moradia.
O novo PDOT deve ampliar em 5% a área urbana do DF. Para Marcelo, esse aumento se deve principalmente às ocupações que aconteceram ao longo desses 16 anos em áreas rurais. “Posso citar como exemplo a área da 26 de Setembro, uma ocupação que hoje está em área rural e o novo plano diretor traz como área urbana passível de regularização”, comentou. Para ele, é natural essa expansão da mancha urbana, tanto pela ocupação irregular quanto pela previsão de novas áreas de oferta de moradia. “Todas elas pensadas para habitação de interesse social”, frisou.
O texto ainda prevê a possibilidade de implantação de condomínios habitacionais em áreas rurais. De acordo com Marcelo, os condomínios rurais foram incluídos pelo Conselho de Planejamento Territorial e Urbano do DF (Conplan), o que vai permitir a regularização fundiária de terras rurais de pequenos produtores. “Nós hoje temos algumas situações em que o produtor não atinge o módulo mínimo rural de dois hectares e, a partir da instituição do condomínio rural, ele pode se associar a outros produtores e conseguir chegar nessa área para regularizar aquela produção”, disse.
Ele destacou ainda que os condomínios rurais não podem existir apenas para fins habitacionais. Marcelo explicou que é necessário ter uma atividade rural sendo exercida, com produção agrícola baseada em um plano de utilização que será aprovado pela Secretaria de Agricultura. “As residências são apoio a esses produtores, que então poderão ter residências, mas o foco é a produção rural.”
Principais Pontos do PDOT Atualizado
| 1. Regularização Fundiária e Habitação | * Integração das propostas de regularização fundiária e habitação para garantir moradia digna. * Identificação de 28 áreas informais em todo o DF passíveis de regularização.* Benefício estimado para cerca de 20 mil famílias. |
| 2. Resiliência Territorial e Qualidade Ambiental | * Implementação da resiliência territorial para enfrentar os efeitos das mudanças climáticas. * Ações para melhoria contínua da qualidade ambiental do território. |
| 3. Desenvolvimento Urbano e Mobilidade Sustentável | * Estratégias específicas de transformação territorial para fortalecer diferentes núcleos urbanos. * Objetivo de tornar o DF mais acessível, com foco em mobilidade sustentável. |
| 4. Fiscalização e Monitoramento Territorial | * Proposta robusta para reforçar a fiscalização e o monitoramento da ocupação do território. * Garantia da efetividade da aplicação do Plano Diretor. |
| 5. Sistema de Centralidades | * Criação de um sistema de centralidades, com áreas que concentram diferentes atividades. * Promoção do desenvolvimento equilibrado dos núcleos urbanos. * Busca por uma distribuição mais harmônica de empregos e serviços no DF. |
