Terreno no Setor de Autarquias: laudos sem validade

Arquivo Geral

04/08/2014 7h00

A venda do lote A, da quadra 4 do Setor de Autarquias Norte (Saun), foi questionada no Tribunal de Contas da União (TCU) com base em dois laudos, apresentados pelo advogado Jorge Ulisses Jacoby Fernandes, ligado ao ex-senador Luiz Estevão de Oliveira Neto. Um deles, assinado por Edeneval Lomanto Araújo, avalia a área por R$ 291 milhões. O outro é de Raimundo Guanabara Júnior, e fixa o preço de R$ 285 milhões para o imóvel de 9 mil m². O problema é que as peças têm falhas insanáveis, que devem levar à sua nulidade diante da Justiça.

Os laudos não identificam quem os solicitou, a inscrição de quem os elaborou, o dono do lote ou a data em que foram feitos. Além disso, o artigo 7°, alínea C, da Lei 5.194/66, referendado pela Resolução 345/1990, editada pelo Conselho Federal de Engenharia (Confea), afirma que a avaliação de imóveis, perícia e pareceres técnicos são atribuição privada de engenheiros. Edeneval e Raimundo são corretores de imóveis, que só podem “opinar quanto à comercialização imobiliária”, como consta no artigo 3° da Lei 6.530/78, que regulamentou a profissão deles.

Existe ainda outro problema, aparentemente ignorado pelo experiente advogado Jorge Ulisses Jacoby Fernandes: embora tenham apresentado laudos diferentes, os dois possuem vínculos pessoais inquestionáveis. A ZAG – Negócios e Empreendimentos Imobiliários Ltda, de propriedade de Edeneval, tem Mônica Pompeu Guanabara como sócia. Biomédica de profissão, ela é filha de Raimundo Guanabara Junior. E este, em seu perfil na rede social Twoo, lista como local de trabalho a mesma ZAG.

Avaliação

Além da suspeita de terem combinado valores semelhantes para o laudo, referendando a tese do advogado, Edeneval e Raimundo cometeram os mesmos erros na avaliação do terreno. Os dois precificam o imóvel como se este fosse para destinação comum, o que não pode ocorrer naquela região. De acordo com a Norma de Gabarito de Brasília (NGB) 75/86, o Setor de Autarquias Norte só pode receber “sedes ou agências de órgãos públicos, distritais, estaduais, municipais e federais; agências de autarquias e organismos auxiliares; sedes ou agências de economia mista; e comércio de características locais”. Este último item refere-se a pequenas lanchonetes e restaurantes, para atender os ocupantes do prédio.

Boas práticas desprezadas por advogado

Para sustentar que a concorrência pública feita pelo Banco Nacional de Desenvolvimento Econômico e Social (BNDES) foi irregular, o advogado Jorge Ulisses Jacoby Fernandes passou por cima de um dos preceitos que mais teve de resguardar quando foi membro do Tribunal de Contas do DF, o que estabelece que as aquisições feitas pelo estado e por órgãos por ele controlados sejam pelo preço mínimo. Para ele, o laudo feito pela S4A Avaliações Patrimoniais Ltda foi considerado suspeito por ter valor que classificou como “irrisório” – R$ 2.420.

Em sua defesa, o BNDES mostrou que, para contratar a S4A, fez uma pesquisa de mercado com sete empresas, escolhendo a que praticava o menor preço, como determina a Lei 8.666/93, que rege todo o processo de concorrências e licitações. Como Jacoby Fernandes afirma que o valor do laudo teria de ser de 1% da avaliação, supõe-se que ele tenha desembolsado, para cada um dos corretores, a quantia aproximada de R$ 2,9 milhões. Porém, não há, em sua ação, nenhum recibo ou nota fiscal que estabeleça quanto e se ele pagou pelos dois laudos.

Índice superfaturado mascarou avaliações

Para chegar aos quase R$ 300 milhões por um lote de 9 mil m2 – algo que seria inédito na história imobiliária da cidade –, um dos avaliadores contratados por Jorge Ulisses Jacoby Fernandes estabeleceu os valores tendo como base um terreno licitado pela Terracap em outra área da cidade, multiplicando o custo do metro quadrado do lote pelo potencial construtivo, sem considerar o que de fato vale o terreno vendido pelo BNDES. Além disso, na conta de Raimundo Guanabara Junior, foi incluída uma suposta cobertura que jamais teria ocupantes, pois esta seria aberta, sem estrutura alguma, como determinam as normas de edificação para a região.

Exemplos

Quanto aos valores, para ter certeza do absurdo das avaliações, basta lembrar que, em 2013, a Terracap vendeu um lote de 75 mil m² (ou seja, oito vezes maior) em frente ao ParkShoping, por R$ 130 milhões. A área fica próxima a uma estação do Metrô, de frente para a pista e pode receber shopping, salas comerciais, hotéis e lojas de departamentos.

Caso os dois corretores tivessem feito uma pesquisa séria, teriam se deparado com outros dados interessantes. Um deles do próprio BNDES. Em outubro de 2009, a Caixa Econômica Federal tentou adquirir o lote junto ao BNDES, mas desistiu de pagar os R$ 40 milhões pedidos à época por causa das limitações em relação ao Setor de Autarquias Norte. Outro deles poderia ter sido levantado junto ao 2° Ofício do Registro de Imóveis de Brasília, que foi a venda, em 2006, do lote B da quadra 5 do Saun por R$ 27,6 milhões, em parcelas, numa época em que o mercado imobiliário de Brasília estava mais aquecido. O terceiro exemplo é o lote C da quadra 5, no mesmo Saun. Vendido pela Terracap para a Confederação Nacional do Comércio (CNC), em 2007, a área custou pouco mais de R$ 35 milhões, por um imóvel de 9,6 mil m², maior que o ofertado pelo BNDES.

Quanto à retração do mercado imobiliário, que fez despencar o preço dos lotes, esta prova seria ainda mais fácil de obter. Aos poucos, a bolha do mercado imobiliário de Brasília começou a se desfazer e preços recuaram acentuadamente para patamares mais corretos. Em 2008, quando o Noroeste foi lançado, as construtoras cobravam R$ 12 mil o metro quadrado em um apartamento na região. Hoje, é possível levar o mesmo imóvel por um valor que varia entre R$ 7 mil e R$ 8 mil o metro quadrado.