Vitor Mendonça e Carolina Freitas
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A recente aprovação de maneira unânime na Câmara Legislativa do Projeto de Lei Complementar (PLC) n° 25/2023, idealizado pela Secretaria de Desenvolvimento Urbano e Habitação do DF (Seduh), demonstra a urgente necessidade de uma atualização das normativas quanto ao parcelamento regular do solo na capital federal.
No DF, em razão da falta de uma legislação atualizada a respeito, a distribuição de licenciamentos para parcelamentos do solo acontecem de forma vagarosa, abrindo uma lacuna para que ofertas irregulares, como em grilagens, ganhem espaço e sejam mais atrativas financeiramente. Foi para sanar a problemática do parcelamento irregular e diminuir os custos do licenciamento – consequentemente também o preço de lotes regulares – que a pasta encaminhou o projeto.
Agora, a proposta depende apenas do envio da redação final do PLC pela CLDF para que seja sancionado pelo governador Ibaneis Rocha e entre em vigor. O chefe da Seduh, Marcelo Vaz Meira da Silva, conversou com o Jornal de Brasília a respeito do PLC e do Plano de Preservação do Conjunto Urbanístico de Brasília (PPCUB), que está com audiência pública marcada para 11 de novembro.
Foi uma surpresa conseguir a unanimidade na Câmara Legislativa com o projeto?
O projeto de parcelamento do solo era muito aguardado no DF. […] O que fizemos foi atualizar essa legislação Federal trazendo um panorama para o território do DF, com as especificidades que aqui encontramos, trabalhando o procedimento de parcelamento do solo desde o início do processo, com a documentação mínima necessária, até a elaboração de diretrizes e a expedição da licença urbanística. A expectativa era muito boa na medida em que agora nós trazemos segurança jurídica para o parcelador.
Quando a gente fala em parcelador, falamos daquele que está dentro da Lei e que faz o processo correto – não um parcelamento irregular do solo. Então temos um processo que vai ser licenciado, contando com toda a estrutura necessária, com todo o aval dos órgãos relacionados ao parcelamento do solo, e que leva ao beneficiário final a entrega de um lote já legalizado, que visa, de certa forma, inibir a ocupação irregular.
No fim, aperfeiçoamos ainda mais o projeto para conseguir ofertar áreas de habitação de interesse social. Então há um procedimento simplificado e um padrão que trata da habitação de interesse social, com o interesse de ofertar cada vez mais deles ou unidades habitacionais, como apartamentos.
Simplificando esse processo, reduzimos custos para que a população tenha acesso a essa moradia. É um projeto bem maduro, muito bem discutido, que foi encaminhado para a Câmara com a expectativa de que fosse um procedimento simples, já que é uma lei que não trata do ordenamento do território. […]
Foram quatro anos de elaboração com a participação de vários órgãos e representantes da população. O projeto não tira nenhum direito que já existia. Pelo contrário, a gente traz alguns instrumentos que são necessários para atender ao dinamismo da cidade. Houve um diálogo muito grande com todos os deputados, então a expectativa era de que conseguíssemos essa votação unânime como foi, por conta do diálogo tanto com a base quanto com bloco da oposição. Houve reuniões setoriais em que esclarecemos ponto a ponto o processo.
Foi um processo muito complexo, muito discutido, mas que chegou a um final com votação unânime devido a esse diálogo realizado ao longo da tramitação. Esse alinhamento se dá principalmente porque o projeto, além de agradar o setor produtivo, que busca a regularidade dos parcelamentos do solo e das edificações, coíbe ocupações irregulares e ao mesmo tempo oferta moradias de interesse social. É um projeto que agrada os deputados que conversam com o setor produtivo e os que estão mais preocupados com as habitações de interesse social. Então conseguimos conciliar tudo isso fazendo um projeto que conseguisse unir todos os anseios da população do DF, que é o mais importante para todos os parlamentares.
Os parcelamentos sociais já têm projetos em andamento?
O Plano Diretor é quem define as ofertas de área habitacional. A lei vai definir áreas em que o procedimento de parcelamento é simplificado [de interesse social]. E como fazemos para que isso atinja de fato a população? Hoje o empreendedor, tanto público quanto privado, tem um custo muito elevado no processo devido ao tempo de tramitação dele. Na medida em que reduzimos o tempo e o custo, reduzimos também o valor final da habitação. O foco do projeto é diminuir tempo, custo e conseguir ofertar, além de quantidades maiores [de lotes para moradias sociais], preços menores. Portanto, ainda não há áreas específicas com projetos, porque o Plano Diretor trata da área do DF como um todo. Isso deve acontecer sob demanda. As áreas que irão entrar no padrão específico de habitação social terão um requerimento na Secretaria [feito pelo parcelador ou proprietário], e a pasta faz um estudo sobre a propensão daquela área para isso. Esses estudos vão começar a ser feitos a partir da sanção da lei.
E existe uma expectativa de quando a Lei será sancionada pelo governador?
Ainda não recebemos a redação final [do PLC 25] da Câmara – provavelmente receberemos até o fim da semana que vem. A partir daí são 15 dias para a sanção, então eu acredito que na primeira quinzena do mês de novembro já devemos estar com esse projeto sancionado.
Sobre a Central de Licenciamento, que vai agilizar o processo de parcelamento do solo, como se dará o acesso a ela pela população?
Nós identificamos que um dos gargalos do processo de licenciamento, tanto urbanístico quanto arquitetônico, era a comunicação entre todos os órgãos que participam. Hoje para aprovar um projeto de parcelamento do solo é preciso solicitar informações com a CEB [Companhia Energética de Brasília] para saber se ela consegue atender a iluminação pública, para a Neoenergia se ela consegue atender ao fornecimento [de energia] em cada casa, à CAESB [Companhia de Saneamento Ambiental] se tem o fornecimento de água, ao SLU [Serviço de Limpeza Urbana] se há coleta seletiva.
Então são vários órgãos que estão relacionados e o tempo de resposta desses órgãos variava muito e atrasava o processo. A partir de agora nós trouxemos um representante de cada órgão para dentro da Secretaria nessa Central Integrada de Licenciamento. Ela é coordenada pela Seduh, mas cada representante exerce o papel do seu órgão de origem dentro da pasta. Quando um processo de consulta chega, encaminhamos à Central e esse representante é o responsável por condensar as informações de dentro do processo em um tempo razoavelmente menor, que faz com que o processo seja mais rápido.
Tanto o interessado pode vir na Secretaria e na Central tirar dúvidas ou apresentar certas documentações de esclarecimento a respeito daquilo que ele está propondo, quanto a própria Secretaria demanda essa Central para obter as informações desses órgãos. Já estamos trabalhando com ela em fase experimental e a expectativa é que no início de novembro a gente tenha a inauguração oficial.
Com o projeto, como avaliam que se dará a diminuição do problema da grilagem no DF?
Na medida em que o projeto define o procedimento e as normas claras para o parcelamento do solo, automaticamente ele incentiva que a legalidade seja a regra. Então aquelas pessoas que atualmente parcelam irregularmente começarão a ver uma simplificação do procedimento com todos os requisitos exigidos. E na medida em que o custo diminui no processo, o preço também cai para o consumidor final. Então quando o cidadão vai procurar por um lote para compra e vê que o valor está o mesmo do irregular, ele vai optar pelo lote legalizado. Deixando de comprar o lote irregular, automaticamente a grilagem acaba. O objetivo da Lei também foi esse. […] Queremos que o lote legal seja competitivo com a ocupação ilegal.
E como a população poderá diferenciar entre o legalizado e o ilegal?
Conforme formos avançando depois da sanção da Lei, temos que também trabalhar algumas campanhas educativas para explicar para a população que um lote regular tem uma matrícula registrada e que não se trata da compra de um contrato assinado no cartório. Será por uma matrícula existente e um registro imobiliário correto. Não fará sentido ele fazer um contrato de compra e venda do lote sem um registro do lote para depois brigar pela regularização. Então além de demonstrar que o processo é mais simples, também teremos que mostrar a forma como identificar um parcelamento regular em detrimento da ocupação irregular.
Sobre o Projeto de Preservação do Conjunto Urbanístico de Brasília (PPCUB), quais são as principais demandas que esperam receber da população?
O PPCUB é um projeto extremamente importante, previsto na Lei Orgânica do DF, que é uma obrigação que já deveria ter sido feito há muito tempo. É um projeto que é naturalmente polêmico por tratar da área tombada de Brasília, já está sendo discutido há 11 anos, com diversas audiências públicas. Com um acordo com o Ministério Público, achamos por bem fazer uma nova audiência no próximo 11 de novembro, uma derradeira, para que a gente colha as contribuições finais em face do texto que já foi consolidado para ser aprovado no início de dezembro e encaminhado para a Câmara ainda neste ano.
O objetivo dessa audiência é dar transparência para mostrar o trabalho que já foi feito. A população pode consultar o PPCUB no site da Secretaria – bem didático e intuitivo – que permite que a população entenda o Projeto de Lei, que é muito técnico e complexo, mas que consiga entender a forma como impacta na vida em sociedade e tenham mais condições de discutir. Tem um glossário dos termos técnicos de tudo aquilo que está sendo utilizado na legislação. Acho que é um projeto que está muito maduro para a votação e estamos cumprindo esse rito final para o encaminhamento à Câmara. […]
O PPCUB condensa [as normas específicas de cada lote da região tombada de Brasília] e facilita a consulta, tanto na parte técnica da Secretaria quanto para os empreendedores, definindo quais as alturas permitidas, quais os coeficientes de aproveitamento de cada lote. Ele traz um regramento e um direcionamento melhor para tratar do uso e ocupação do solo.
Como secretário, como se sente recebendo demandas tão grandes e como enxerga que seu trabalho pode colaborar para a população do DF?
A Seduh é uma Secretaria extremamente técnica e complexa porque trata do planejamento e gestão do território de todo o DF. Então é um desafio muito grande. Eu faço parte da pasta desde 2019 e então já vinha trabalhando dentro dessas políticas. E a cada dia que passa vamos recebendo um desafio novo e a equipe está totalmente engajada para que a gente consiga de fato fazer um Distrito Federal melhor, planejando o território – como estamos fazendo agora com a revisão do PDOT –, mas principalmente trazendo segurança jurídica para que a gente consiga desenvolver a cidade de uma forma regular e ordenada, trazendo a população para mais próximo do governo, entendendo que a participação dela é essencial para a formulação de uma política urbana.
Quanto a PLC e o PPCUB poderão beneficiar a economia do DF como um todo?
O parcelamento do solo regular traz, além do aumento na arrecadação de impostos, o aumento de investimentos dos empreendedores privados. Na medida em que conseguimos diminuir os custos do parcelamento, o empreendedor investe mais no DF e isso gera mais emprego e renda tanto para aqueles que estão trabalhando no projeto de parcelamento do solo quanto na efetiva implantação futuramente. Isso automaticamente faz com que a economia do DF circule mais. E depois de implantado, temos o recolhimento de impostos tanto de IPTU quanto a criação de novos lotes, quanto de serviços diretamente relacionados diretamente ao parcelamento do solo. O PPCUB traz uma segurança jurídica àquilo que já está posto, então também atrai novos investimentos daqueles que hoje têm uma dificuldade de entender a norma de ocupação do solo e, a partir de então, terá mais segurança de trazer um empreendimento grande para a área tombada do DF.
Como a Seduh pretende fiscalizar que os parcelamentos destinados à população mais carente realmente cheguem a ela e não a um investidor de maior renda?
A Lei traz um título específico de habitação de interesse social e lá ela traz critérios para que esse empreendimento seja enquadrado nele. Um deles é para que seja credenciado na Codhab. Para entrar em um licenciamento simplificado [voltado para o uso de interesse social], precisa ir na Codhab para se credenciar e esse credenciamento faz com que o parcelamento já saia com a matrícula registrada como habitação de interesse social. Então não tem nenhum perigo da gente aprovar um parcelamento social e ele ser destinado a uma população de alta renda.
