Uma decisão recente do Superior Tribunal de Justiça (STJ) trouxe alívio para muitos brasileiros que enfrentam cobranças indevidas em financiamentos imobiliários. O tribunal condenou a Caixa Econômica Federal (CEF) a devolver, em dobro, os valores cobrados a título de juros de obra em contratos do Sistema Financeiro Habitacional (SFH) que não são cobertos pelo Fundo de Compensação das Variações Salariais (FCVS).
A relatora, ministra Nancy Andrighi, explica que a decisão se fundamenta no Código de Defesa do Consumidor e no princípio da boa-fé contratual. Segundo ela, os mutuários não devem ser responsabilizados pelos juros de obra em caso de atraso na entrega do imóvel por culpa da construtora. “A cobrança de quaisquer acréscimos ou juros nesse contexto fere a essência de vários princípios norteadores do Código Civil, bem como do Código de Defesa do Consumidor, como a boa-fé objetiva e o equilíbrio contratual”, afirma.
Também conhecidos como taxa de evolução de obra, os chamados juros de obra são encargos cobrados pelas instituições financeiras para viabilizar o financiamento da construção de imóveis. A prática é permitida durante o período de construção do imóvel, mas a decisão do STJ reforça que essas cobranças agora são ilegais quando há atraso na entrega do imóvel, caso a responsabilidade seja inteiramente da construtora ou incorporadora imobiliária.
A decisão contempla contratos assinados a partir de 29 de dezembro de 2009 e, em alguns casos, entre 1998 e 2009, desde que não estejam cobertos pelo FCVS. Nesses contratos, os riscos financeiros recaem sobre os próprios mutuários, ao contrário dos contratos com cobertura pelo fundo.
“O objeto da decisão tratou da ilegalidade da cobrança no período de atraso na entrega do imóvel e não da responsabilidade do atraso da obra. Tal cobrança, conforme o entendimento do STJ, se trata de procedimento lícito desde a assinatura do contrato e durante o período de construção. Contudo, passa a ser ilegal no período de atraso na entrega da unidade imobiliária, tratado através do tema 996 STJ”, explica Bruna Carolina Bianchi de Miranda, advogada e coordenadora de soluções jurídicas na Rücker Curi – Advocacia e Consultoria Jurídica.
Os mutuários terão direito à devolução em dobro para cobranças feitas após 30 de março de 2021. Já para valores cobrados antes dessa data, a devolução será feita de forma simples. A decisão transitou em julgado em 22 de outubro de 2024, o que significa que não cabe mais recurso.
