O Senado aprovou na última quinta-feira o Projeto de Emenda à Constituição (PEC) 45/2019, trazendo consigo uma série de desafios e incertezas para o segmento imobiliário. Listado entre os setores que devem ser tratados em regimes específicos, o texto da reforma tributária levanta preocupações entre especialistas, que alertam para possíveis impactos no modelo de holding imobiliária, especialmente na gestão de bens familiares.
O advogado Eduardo Ribas, sócio do escritório paranaense Mazutti Ribas Stern
A proposta visa unificar tributos, criando o Imposto sobre Valor Agregado a partir da Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS) e do Imposto sobre Bens e Serviços (IBS). Entretanto, para o setor imobiliário, isso significa a introdução de dois novos impostos, aumentando a carga tributária de aproximadamente 3,5% para até 28%, além da incidência de Imposto de Renda.
Paula Kantek Navarro diz que a reforma pode reduzir os ganhos e que é preciso saber o que vem, fazer as contas e pensar em como estruturar a operação para minimizar os impactos das alterações
O advogado Eduardo Ribas, sócio do escritório paranaense Mazutti Ribas Stern, destaca que a PEC é um ‘Cavalo de Tróia’ para alguns setores, incluindo o imobiliário, devido às incertezas que só serão esclarecidas por leis complementares no futuro. Para Ribas, o cenário tributário desafia o modelo atual de gestão de imóveis familiares.
Raphael Cordeiro, sócio da Portofino Multi Family Office, sugere uma reavaliação dos investimentos imobiliários diante das mudanças. Ele ressalta que, independentemente das alíquotas, será necessário buscar alternativas tributárias para a gestão do patrimônio familiar. Cordeiro acredita que os fundos imobiliários podem ganhar força, mas ressalta a necessidade de estudos individuais.
O impacto imediato recai sobre as holdings familiares com a alteração do Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação (ITCMD), que passará a ter alíquotas progressivas, podendo chegar a 8%. Essa mudança, prevista para 2024, afetará estados como São Paulo e Paraná, que atualmente possuem alíquota única de 4%.
A advogada tributarista Paula Kantek Navarro destaca também o impacto do projeto de lei PL 2.337/21, que pode obrigar as holdings imobiliárias a migrarem para o modelo de lucro real, implicando na incidência de IRPJ e CSLL.
Com mais de 107 mil holdings familiares no país, segundo a plataforma Econodata, o setor enfrenta desafios na gestão patrimonial. Eduardo Ribas reforça que, embora a criação de uma holding traga benefícios além dos tributários, as mudanças nos impostos podem sobrepor esses ganhos, exigindo uma cuidadosa reavaliação por parte dos investidores.
