A especialista Maqueli Gewehr combina inteligência artificial e análise fundamentalista para proteger investidores brasileiros no mercado imobiliário americano
A transformação digital no mercado imobiliário dos Estados Unidos reformulou a maneira como os brasileiros avaliam ativos residenciais no exterior. Critérios superficiais como fotografias atraentes, boa localização aparente e preços convidativos deixaram de garantir a rentabilidade de um negócio. Diante desse novo cenário, a inteligência artificial surge como um divisor de águas ao permitir o cruzamento de dados sobre valorização, seguros, tributação e demanda antes de qualquer decisão patrimonial. À frente dessa transição metodológica, a corretora de imóveis Maqueli Gewehr, certificada pela Harvard University em Estratégias de Investimento Imobiliário, consolida um modelo analítico que prioriza a segurança financeira e a previsão de riscos no mercado norte-americano.
O avanço tecnológico ganha tração em um ciclo de forte retomada da atratividade do setor imobiliário nos Estados Unidos. Compradores estrangeiros movimentaram US$ 56 bilhões em unidades residenciais no país entre abril de 2024 e março de 2025, registrando uma expansão de 33,2% em relação ao período anterior. A Flórida manteve a liderança isolada na preferência internacional ao absorver 21% deste volume financeiro. Em 2026, o estado ingressou em uma fase de maior equilíbrio operacional, caracterizada pela elevação gradual das vendas e pelo avanço nos contratos pendentes. Esse contexto amplia as oportunidades para compradores atentos, mas exige uma auditoria minuciosa sobre cada ativo ofertado.
A complexidade das transações na Flórida decorre de variáveis financeiras invisíveis que alteram drasticamente o retorno esperado do investimento. O próprio Departamento de Receita do estado adverte sobre o reajuste nos impostos imobiliários após a transferência de propriedade, uma vez que as isenções acumuladas pelo antigo dono não são herdadas pelo comprador. Adicionalmente, a localização em zonas demarcadas pelos mapas de risco de inundação da FEMA impacta diretamente os custos de seguro, as condições de financiamento e a liquidez futura do bem. Nos condomínios com três ou mais andares habitáveis, a legislação exige estudos periódicos de reservas estruturais para custear reformas complexas, sob o risco de cobranças extraordinárias aos proprietários caso a associação não possua recursos suficientes.
Para blindar os clientes contra essas armadilhas contratuais e orçamentárias, Maqueli Gewehr aplica agentes próprios de inteligência artificial, algoritmos preditivos e conceitos consolidados de análise fundamentalista. O trabalho de triagem mapeia o histórico de valorização regional, imóveis comparáveis, despesas de associação e regras de locação antes do agendamento de qualquer visita presencial. Segundo a especialista, “uma casa pode parecer barata no anúncio e se transformar em um investimento caro depois da compra. O verdadeiro trabalho começa quando analisamos tudo o que não aparece nas fotografias”, ressaltando que o valor de fachada reflete apenas uma fração do custo operacional total.
A mudança de paradigma reposiciona a atuação do consultor imobiliário no ambiente internacional, migrando do papel tradicional de mostrador de imóveis para o de analista de risco patrimonial. Na prática, eliminar uma propriedade inadequada na fase de diagnóstico evita o comprometimento desnecessário do capital do investidor. A comparação criteriosa revela distorções que passam despercebidas pela maioria dos compradores. Conforme destaca Maqueli, “duas propriedades anunciadas pelo mesmo valor podem produzir resultados completamente diferentes. Uma pode ter seguro mais acessível, impostos previsíveis e boa liquidez. A outra pode carregar riscos capazes de consumir toda a rentabilidade do investimento”.
Embora o processamento automatizado reduza a pesquisas manuais que durariam semanas a apenas alguns minutos, a inteligência artificial atua estritamente como um filtro preventivo. A validação final demanda interpretação estratégica, leitura de contexto e alinhamento individualizado com as metas do comprador. De acordo com Maqueli Gewehr, “a inteligência artificial não escolhe o imóvel pelo cliente. Ela ajuda a eliminar decisões ruins. O profissional continua sendo responsável por interpretar os dados, entender o perfil do investidor e mostrar as consequências de cada escolha”, reafirmando a centralidade da expertise humana na gestão de investimentos.
Nesse modelo de alta precisão, a visita física à propriedade deixa de figurar como a etapa inicial da negociação e passa a ocorrer somente quando o ativo supera os filtros de preço, custos recorrentes, projeção de renda e liquidez de saída. A reestruturação da jornada de compra garante que os objetivos financeiros do cliente orientem a escolha da propriedade, e não o inverso. Como sintetiza Maqueli Gewehr, “o corretor tradicional começa perguntando quantos quartos o cliente procura. O corretor do futuro começa perguntando qual é o objetivo financeiro daquela compra. A casa precisa ser consequência da estratégia, não o contrário”, consolidando a análise de dados como a base para transações seguras no mercado imobiliário da Flórida.
