Lúcio Santana, CEO da Royal Mortgage ensina método seguro para brasileiros em 2026
Com o dólar valorizado e o mercado imobiliário americano aquecido, cada vez mais brasileiros sonham com uma casa própria, segunda residência ou investimento alugável nos Estados Unidos. Mas o financiamento, etapa temida por muitos, não precisa ser um bicho de sete cabeças. Lúcio Santana, CEO da Royal Mortgage USA, desmistifica o processo: “Não existe complicação, existe método. E ninguém precisa enfrentar isso sozinho, na tentativa e erro”.
Santana comandava uma corretora de hipotecas que conecta clientes estrangeiros aos melhores bancos americanos, sem amarras a uma única instituição. “Nosso papel é mapear o perfil do brasileiro e indicar o caminho que une segurança, custo baixo e opções reais”, explica o executivo, radicado nos EUA e especialista em intermediar negócios para quem vem do Brasil.
Tudo começa muito antes da escolha do imóvel. Primeiro, defina o objetivo: moradia permanente, casa de férias ou renda em dólar? “Cada meta exige estrutura diferente de financiamento”, alerta Santana. Em seguida, organize entre 25% e 40% de entrada, a faixa varia conforme seu perfil e histórico financeiro, mais custos de fechamento e reservas solicitadas pelos bancos. Itens que muitos subestimam.
Aqui vai a realidade que ninguém conta: além da parcela mensal, você pagará IPTU (imposto sobre propriedade, em torno de R$ 2 mil mensais em estados como a Flórida) e seguro (aproximadamente R$ 600 por mês). Na prática, quem imagina uma parcela de R$ 3 mil acaba gastando R$ 5,6 mil por mês. “Mostramos esse quadro completo ao cliente. Não adianta olhar só para a entrada e ignorar o custo total da propriedade”, enfatiza Santana.
A documentação faz toda a diferença. Os bancos americanos querem coerência entre renda, extratos bancários e capacidade financeira. Mas há um detalhe crucial que os brasileiros muitas vezes desconhecem: você precisará de um ITIN (Cadastro de Pessoa Física), ou equivalente americano do CPF. “Sem ITIN, nenhuma operação financeira avança nos EUA”, esclarece o CEO. Essa solicitação exige tempo, entre 3 a 6 semanas,então quanto mais cedo organizar, melhor.
Há basicamente dois caminhos: financiamento com comprovação específica de renda (extratos, contracheques, declarações de imposto de renda traduzidas), que abre condições e taxas mais competitivas; ou financiamento Non-QM (hipoteca não comprometida), que aceita estrangeiros com entrada mais robusta (35% a 40%) e foco em solidez bancária, dispensando W-2 ou contracheque tradicional. “Mais transparência na documentação, mais flexibilidade nas taxas. Quando simplifica a prova de renda, a entrada ganha ainda mais peso”, resume.
As hipotecas americanas vêm em três formatos principais: 15, 20 ou 30 anos. “A maioria dos brasileiros opta por 30 anos porque reduz drasticamente a mensalidade. Quem imagina pagar R$ 8 mil mensais descobre que consegue por R$ 4,5 mil em 30 anos”, exemplifica Santana. As taxas atuais (janeiro de 2026) flutuaram entre 6,20% a 7,0% para contratos de 30 anos , conforme seu perfil de crédito.
Nunca assine um contrato de compra sem uma pré-análise de crédito . “É como um raio-x da previsão: mostra o quanto você realmente pode investir e evitar frustrações. Quantos clientes já se apaixonaram por uma casa para descobrir depois que não conseguiram financiar?”, questiona o executivo. Essa etapa funciona como um mapa, reduz significativamente o risco de se comprometer com um imóvel que depois não se encaixará.
Após o fechamento da operação, o suporte continua essencial. “A experiência não termina na assinatura. Um bom pós-fechamento ajuda o cliente a entender pagamentos, prazos, renovações de seguro e próximos passos, especialmente quando o imóvel é de investimento”, frisa Santana.
Santana enfatiza algo que separa os bem-sucedidos dos que enfrentam perrengues: planejamento com 6 a 12 meses de antecedência. “Abertura de empresa e conta bancária nos EUA, quando fazem sentido para a estratégia do cliente, não se resolvem da noite para o dia. Estruturação financeira tanto no Brasil quanto nos Estados Unidos exige tempo. Quem se organiza antes passa por um processo muito mais previsível e tranquilo.”
Para o CEO da Royal Mortgage USA, o principal conselho para brasileiros é tratar o processo como um projeto estruturado , não como uma corrida. “Cada cliente tem um perfil único. O que funcionou para um amigo pode não ser o ideal para você. É por isso que contar com um corretor de hipoteca especializado no exterior faz tanta diferença.”
Quando o brasileiro entende que há método claro , opções reais para estrangeiros e suporte especializado em cada etapa, o financiamento deixa de ser problemático. “Ele deixa de ser mistério e vira um caminho estruturado: começo, meio e fim. Com números reais, prazos definidos e segurança para dormir tranquilo.”
